האם כדאי לקנות דירה להשקעה בשנת 2025?

בין בטון לבנק – אנקדוטה על התלבטות ההשקעה

דני, משקיע ותיק בגיל 45, ניצב מול דילמה מוכרת. הוריו תמיד אמרו ש"נדל״ן זה בטון, ובטון הוא לנצח". אכן, בעשור האחרון שוק הדירות הרגיש כמו רכבת הרים בעלייה מתמדת. אך ערב 2025 משהו השתנה. בזמן שהדירה שבבעלות משפחתו הניבה תשואה צנועה משכר דירה, גילה דני שהכסף ששכב בפיקדון בנקאי קצר-מועד צמח בערך באותו קצב – ואפילו יותר. במילים אחרות, התשואה השנתית הממוצעת מהשכרת דירה בישראל עמדה בסוף 2023 על כ-2.6% בלבד מערך הנכס (לפי נתוני הלמ״ס), נמוכה משמעותית מהריבית "חסרת הסיכון" שמציעים הבנקים על פיקדונות. לפתע, ה"אמת" הישנה שדירה להשקעה היא אפיק בטוח ומוביל כבר אינה מובנת מאליה. האם ייתכן שהגיע הזמן לבחון מחדש את כללי המשחק?

בשוק השקעות נדל״ן 2025 בארץ, שאלות כאלה עולות יותר ויותר. במאמר עומק זה נסקור את מצב הנדל״ן הנוכחי, נשווה בין השקעה בדירה בישראל להשקעה בחו"ל, נבחן את השפעת ריבית המשכנתא והגורמים הכלכליים, וננסה לענות – האם כדאי לקנות דירה להשקעה בשנת 2025, או שאולי עדיף להמתין בצד?

תמונת מצב הנדל"ן בשנת 2025: ישראל והעולם

שנת 2025 נפתחת כשהשוק הישראלי מתנהל תחת עננה של שינויים מקומיים ומשברים גלובליים. אחרי זינוקים דו-ספרתיים במחירי הדיור בתחילת העשור, במהלך 2023 ראינו בלימה ואף ירידת מחירים קלה של כ-0.7% בממוצע (לראשונה מזה שנים שגרף המחירים פונה מטה). העלאות הריבית המהירות בשנתיים האחרונות – בהובלת בנק ישראל שהעלה את הריבית לרמה היסטורית של 4.5% – ציננו את הביקושים ופגעו ביכולת הרוכשים לממן משכנתאות יקרות. כתוצאה, נפח עסקאות הנדל"ן צנח, במיוחד בקרב המשקיעים: בשיא המשבר חלקם של משקיעים ירד לשפל של כ-7% בלבד מכלל הרכישות. רבים מהמשקיעים פשוט "ישבו על הגדר", תוך שהם רואים כיצד האלטרנטיבות הסולידיות – פיקדונות בנקאיים ואגרות חוב ממשלתיות – מציעות תשואה מובטחת של 4%-5% לשנה, וכל זאת ללא הטרחה שכרוכה בניהול נכס. במקביל, ברקע הכלכלה העולמית ריחפו ענני אינפלציה ואי-ודאות: בנקים מרכזיים ברחבי העולם העלו ריביות בחדות, מה שהקשה עוד יותר על עלויות המימון לנדל"ן ולהשקעות אחרות.

עם זאת, התמונה אינה חד-גונית. בסוף 2024 חזרו מחירי הדירות בישראל לטפס בקצב מתון של כ-6% שנתי (הלמ״ס, 2024) – בין היתר בשל מחסור מתמשך בהיצע דירות וגידול אוכלוסייה טבעי. התחלות בנייה חדשות הואטו משמעותית עקב הריבית הגבוהה והקושי של קבלנים לקבל מימון, מה שמעלה חשש שהפער בין הביקוש להיצע יעמיק בשנים הקרובות. גם אירועי השנה האחרונה – ממבצע צבאי דרך משברים פוליטיים – תרמו לתנודתיות: כך למשל המלחמה בסוף 2023 הביאה לפינוי המוני של דירות באזורים מוכי לחימה, אך בה בעת האיצה מגמה של הגירה שלילית מהארץ. באופן אירוני, שני התהליכים הללו איזנו זה את זה: במקום זינוק חד במחירי השכירות, נרשמה עלייה מתונה בלבד של כ-4% בשכר הדירה הממוצע ב-2024 (לפי נתוני בנק ישראל).

גם בעולם משקיעים ישראלים עוקבים בדריכות. שווקי נדל"ן מרכזיים חווים תמורות מעורבות: בארה"ב ובמערב אירופה מדווחים על התקררות מסוימת אחרי גאות ארוכה, בעוד שביעדים קרובים ללב המשקיע הישראלי – כגון יוון וקפריסין – המגמה עדיין חיובית. יוון, שהתאוששה מהמשבר הכלכלי בעשור הקודם, רשמה עליות מחירים נאות (כ-9% בשנה החולפת בערי מפתח כמו אתונה) לצד תשואות שכירות ממוצעות סביב 4%-5%, ואף יותר באזורים מסוימיםfile-fm4ppoauvvhjszb2tstyr3. קפריסין, מצידה, מושכת אליה בשנים האחרונות משקיעים זרים – רבים מהם ישראלים – בזכות אקלים נעים, יציבות כלכלית ותמריצי מס אטרקטיביים. לא במקרה פרויקטי נדל"ן בקפריסין מציעים תשואה גולמית של כ-5%-7% בשנה– כפול מבישראל – לצד מחירים שעדיין נמוכים יחסית לתל אביב. גם לאחר עליית הריבית בגוש היורו, המימון ביורו נותר נוח מעט יותר למשקיעים לעומת המימון היקר בשקלים. במילים אחרות, השקעה בנדל"ן מעבר לים הפכה לחלופה מוחשית עבור ישראלים רבים ששוקלים "לפזר ביצים" ולא למקד את כל ההון שלהם בדירה מקומית נוספת.

לאחר שעמדנו על הרקע והתמורות הכלליות, אפשר לצלול לעומקם של כמה היבטים מרכזיים שכדאי לשקול לפני רכישת דירת השקעה ב-2025: הכדאיות הכלכלית נטו, מצב שוק השכירות, תחזיות הריבית, הזדמנויות נדל"ן בארץ ובחו"ל, ולבסוף – מקרה בוחן מספרי שיאיר נקודת מבט מעשית על ההחלטה.

כדאיות כלכלית: תשואה מול סיכונים והוצאות

ההשקעה בדירה למגורים תמיד נתפסה בישראל כהשקעה "סולידית" – כזו שאמנם לא תכפיל את ערכה בן לילה, אך מספקת נכס ממשי וביטחון פסיכולוגי. ואכן, מי שהשקיע בדירה לפני עשור נהנה קרוב לוודאי מעליית ערך משמעותית. יחד עם זאת, המשוואה הכלכלית של "דמי שכירות מינוס הוצאות" השתנתה בשנים האחרונות. כפי שציינו, התשואה השוטפת משכירות כיום נמוכה מאוד – בערך 2%-3% בשנה בממוצע בארץ. במטרופולינים היקרים כמו תל אביב, לעיתים דמי השכירות השנתיים בקושי מגיעים ל-2% משווי הדירה, בעוד שבעיירות פריפריה זולות יותר אפשר לגרד 3%-4% לשנה בדירות קטנות. מן העבר השני, בעל דירה נדרש לשאת בעלויות אחזקה, תיקונים, ביטוח נכס ותקופות שבהן הנכס עומד ריק ללא שוכר – מה שמקטין עוד יותר את התשואה נטו. בנוסף, ההכנסה משכר הדירה חייבת במס במדינת ישראל (ברוב המקרים מסלול מס של 10% ללא ניכוי הוצאות, או תשלום מס שולי רגיל תוך אפשרות קיזוז הוצאות), מה ששוחק עוד את הרווח בפועל. שקלול כל הגורמים האלה מוביל לתשואה שנתית נטו נמוכה מאוד.

מנגד לתשואת השכירות הדלה, בעבר משקיעי נדל"ן נהנו מרווחי הון נאים מעליית ערך הנכס. רבים האמינו שבישראל "המחירים רק עולים", ובמידה רבה זה אכן הצליח בעשור 2012–2022, כאשר מחירי הדירות זינקו עשרות אחוזים. אולם כאן טמון סיכון: תלות בהמשך עליות מחירים אינסופיות כמנוע תשואה. שנת 2023 המחישה שעקומת המחירים יכולה גם לרדת או לדשדש, במיוחד כשהריבית עולה ומכבידה על הביקוש. משקיע שרוכש היום דירה בתשואה שוטפת של 2%-3% ומממן את רוב העסקה במשכנתא בריבית של ~5%, מוצא את עצמו למעשה בהפסד תזרימי מיידי – הוא משלים מכיסו את הפער בין תשלום הריבית הגבוה לבין שכר הדירה הנמוך. מצב זה יכול להיות סביר אם הנכס צפוי לעלות משמעותית בערכו בעתיד, אבל הוא הופך למסוכן אם השוק ייכנס לקיפאון ממושך או חלילה לתיקון מחירים מטה. במילים פשוטות, הכדאיות הכלכלית נטו של דירת השקעה תלויה כיום יותר מתמיד בהנחות שלך לגבי העתיד: האם המחירים ימשיכו לעלות? האם הריבית תרד? והאם תוכל להחזיק בנכס מספיק שנים כדי שההשקעה "תצדיק את עצמה" למרות השנים הראשונות החלשות?

גורם סיכון משמעותי נוסף הוא הרגולציה והמיסוי. משקיעי נדל"ן בישראל מתמודדים עם מס רכישה גבוה על דירה שנייה ומעלה – נכון ל-2025 המס עומד על 8% עבור חלק השווי עד ~6 מיליון ש"ח, ויותר מכך עבור חלק השווי הגבוה מזה. המשמעות: על קניית דירה ב-2 מיליון ש"ח, למשל, ישלם המשקיע כ-160 אלף ש"ח במס רכישה – סכום נכבד שיש לגלם בחישוב הרווחיות. גם מס שבח בעת מכירה עלול לנגוס ברווח (אם כי ישנם פטורים חלקיים ותחשיבים מדורגים תלוי במשך האחזקה ונתוני המוכר). בניגוד למשל לקפריסין, שבה משקיעים זרים פטורים ממס רכישה על נדל"ן, בישראל הנטל המסויי על המשקיע כבד יותר. רגולציה נוספת שהמשקיע צריך להביא בחשבון היא אפשרות לשינויי חקיקה בתחום שוק השכירות – לדוגמה, דיונים תקופתיים על הגבלת העלאות שכר דירה, עידוד שכירות לטווח ארוך (שכירות מוסדית) וכדומה – שעשויים להשפיע על התשואה העתידית. אמנם נכון ל-2025 אין בישראל פיקוח ממשלתי הדוק על שכר דירה (השוק חופשי ברובו), אך הלחץ הציבורי בעניין יוקר הדיור עלול להביא למהלכים בלתי צפויים לאורך זמן. לסיכום חלק זה, משקיע חייב לבצע חישובי תשואה מציאותיים ושמרניים, לקחת מקדמי ביטחון להוצאות ולסיכונים, ולבחון האם ההכנסה האלטרנטיבית על ההון (למשל באג"ח או במדדים בשוק ההון) עשויה בעצם להיות עדיפה על התשואה הצפויה מהדירה – לפחות בטווח הקצר והבינוני.

טיפ: השוו תמיד את ריבית המשכנתא שתשלמו לתשואת השכירות הצפויה. כיום, כשהריבית גבוהה מהתשואה במקרים רבים, משקיעים צריכים להתכונן לתזרים חודשי שלילי (השלמה מכיסם). ודאו שיש לכם מקורות הכנסה נוספים לגשר על הפער, ואל תסמכו רק על עליית ערך עתידית לכיסוי ההפסדים השוטפים.

מגמות בשוק השכירות בישראל

שוק השכירות הוא במידה רבה הראי של שוק הנדל"ן: הוא מושפע מאותם כוחות של היצע, ביקוש ועלות המימון, אך לפעמים הוא מציג תמונה שונה במקצת. בשנים האחרונות חווה שוק השכירות בארץ עליות דמי שכירות עקביות, אם כי מתונות ביחס לזינוק במחירי המכירה. כך למשל, ברבעון האחרון של 2023 דמי השכירות הממוצעים עלו בכ-6.5% לעומת השנה הקודמת – קצב גבוה מעט מהאינפלציה הכללית. אחת הסיבות היא שבעלי דירות השקעה שנאלצו לשלם משכנתאות גבוהות יותר (בגלל עליית הריבית) גלגלו חלק מהנטל לשוכרים דרך העלאת שכר הדירה. סיבה נוספת היא מגבלת ההיצע: היצע הדירות להשכרה בערים המרכזיות מצומצם מאוד, ובתל אביב למשל נרשמו בשנים האחרונות שיעורי תפוסה כמעט מלאים, מה שאִפשר לבעלי נכסים לתמחר שכירות באגרסיביות לטובת המשכיר.

עם זאת, נתוני תחילת 2024 גילו תמונה מעורבת. מצד אחד, רמת המחירים בשכירות נותרה גבוהה והמשיכה לעלות בכ-4%-5% בממוצע ארצי (קצת מעל האינפלציה השנתית). בערים שקלטו תושבים שפונו מהצפון והדרום במהלך אירועי חירום, הייתה אפילו האצה זמנית בביקוש לשכירות. אולם מצד שני, דווקא בלב אזורי הביקוש – ובעיקר בתל אביב – נרשם גידול בהיצע הדירות הפנויות בסוף 2023 ותחילת 2024. אחת הסיבות הייתה גל עזיבה של תושבים לחו"ל או מעבר מהעיר לפריפריה בתקופות המשבר, מה שגרם לכך שדירות שעמדו ריקות הקלו מעט את הלחץ בשוק. באופן פרדוקסלי, אותה "ירידה מהארץ" שעליה דיווח בנק ישראל תרמה לריסון מסוים של מחירי השכירות. כלומר, בניגוד לחששות, שוק השכירות לא "רתח" ב-2024 כפי שציפו, וההתייקרות הייתה מתונה יחסית – תזכורת לכך שהגירה, מלחמה ומשברים לאומיים יכולים להשפיע על הנדל"ן בדרכים בלתי שגרתיות.

מגמה נוספת היא העדפת שוכרים לנכסים איכותיים. בתקופות של אי-ודאות, שוכרים בעלי אמצעים נוטים לחפש דירות משופצות, מרווחות, ועם ודאות יחסית לתקופת השכירות (למשל חוזים ארוכי טווח). הדבר מדרבן משקיעים להשביח את הנכסים כדי לבדל אותם בשוק ולמשוך שוכרים טובים ויציבים. כמו כן, מתחזק תחום השכירות המוסדית – חברות גדולות (לעיתים בשותפות עם המדינה) שמקימות ומנהלות מתחמי מגורים להשכרה ארוכת טווח כחלופה למשקיע הפרטי הקטן. ממשלת ישראל אף תמרצה פרויקטים כאלה בשנים האחרונות בעזרת הקצאת קרקעות והטבות מס, מתוך כוונה להגביר את מלאי הדירות להשכרה. אמנם היקף התופעה עדיין מוגבל, אך משקיע פרטי צריך להביא בחשבון שבעתיד הוא יתחרה לא רק במשכיר הפרטי מהבניין השכן, אלא גם בפרויקט שכירות מנוהל בידי גוף מקצועי עם סטנדרטים גבוהים.

עבור המשקיע השואל את עצמו "האם כדאי לקנות דירה להשקעה?", הבנת שוק השכירות חשובה משתי סיבות עיקריות. ראשית, יכולת מציאת שוכר אמין במהירות ובמחיר ראוי – זה מה שקובע אם הנכס יהיה נכס מניב או "נכס נופש" שעומד ריק. שנית, מגמות השכירות עשויות לרמוז על כיוון השוק כולו: אם שכר הדירה מתחיל לדשדש או לרדת, ייתכן שזה סימפטום לעודף היצע, להגירה או לשינויי העדפות דיור (למשל מעבר של משפחות מהעיר לפריפריה). נכון לאמצע 2025, שוק השכירות בישראל משדר מסר מעורב: הביקוש הבסיסי נותר יציב וחזק (האוכלוסייה גדלה, וצעירים רבים מעדיפים לגור בשכירות בעיר), אך גם רואים סימנים שתקופות הגיאות החריגות מתמתנות, ושוכרים מגיעים לגבול יכולת התשלום שלהם. משקיע נבון יעקוב אחר נתונים כמו שיעור תפוסת הדירות להשכרה באזור היעד, מספר מודעות "דירה להשכרה" בלוחות, וקצב עליית השכ"ד ביחס לגידול בהכנסות במשק. אלו יעזרו לזהות אם השוק רווי מדי בנכסים להשכרה (מה שיוצר לחץ להורדת מחירים), או שיש עדיין מחסור אמיתי שמצדיק השקעה נוספת בנכס למטרה זו.

תחזיות הריבית לשנת 2025 והשפעתה על הנדל"ן

כמעט ואין גורם בעל משקל כבד יותר בשיקולי המשקיע כיום כמו הריבית. אחרי שנים של ריבית אפסית שהזרימה דלק זול לשוק הנדל"ן, בתקופה 2022–2023 חל מהפך: הבנקים המרכזיים בעולם, ובהם בנק ישראל, העלו את הריבית לרמות שלא נראו למעלה מעשור. בישראל, כאמור, הריבית עומדת באמצע 2025 על כ-4.5%, לאחר שורה של העלאות מהירות (לשם השוואה, בתחילת 2022 הייתה הריבית רק 0.1% – שינוי דרמטי תוך זמן קצר). ריבית גבוהה משפיעה על הנדל"ן בשני אפיקים מרכזיים: ייקור עלויות המימון, ושינוי אטרקטיביות ההשקעה יחסית לאלטרנטיבות.

ראשית, משכנתאות התייקרו משמעותית. הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור במסלול הפריים חצתה כבר את רף ה-6% בשל הצמדה לריבית בנק ישראל, והריבית הקבועה (צמודת מדד) הגיעה אף היא לסביבות 5%-6% לשנה. המשמעות היא שהחזר חודשי על משכנתה עבור דירה ממוצעת התייקר במאות עד אלפי שקלים לעומת לפני שנתיים בלבד. משפרי דיור רבים נאלצו לחשב מסלול מחדש, ורוכשי דירה ראשונה הקטינו תקציבים – וכל אלו התגלגלו לירידה בביקוש הכללי לרכישות. משקיע המתכנן לקחת מינוף (משכנתא) לרכישת דירה צריך להביא בחשבון תשלום ריבית שעלול לעלות על התשואה השוטפת מהנכס, לפחות בשנים הראשונות. זה לא אומר שההשקעה בהכרח לא כדאית – אך זה בהחלט אומר שסביר שהזרם החודשי יהיה שלילי (הפסד תזרימי) עד לרגע מכירת הנכס ברווח, אם וכאשר יגיע.

שנית, הריבית משנה את "תמהיל ההשקעות" הרצוי למשקיע. בסביבה של 0% ריבית, נדל"ן בלט כרכיב כמעט הכרחי עבור מי שחיפש תשואה כלשהי, כי אלטרנטיבות סולידיות הניבו קרוב לאפס. אבל בסביבה של ריבית 4%-5%, פתאום אגרות חוב ממשלתיות, פיקדונות בנק, או אפילו מניות דיבידנד הופכים לתחרות ראויה. כפי שהזכרנו, ב-2023–2024 הפך פיקדון בנקאי פשוט למכשיר שמציע סביב 4.5% בשנה ללא סיכון – דבר שגרם למשקיעי נדל"ן רבים "לחשוב פעמיים" לפני רכישת דירה. מצד שני, יש לזכור שנדל"ן משמש גם נכס הגנתי מסוים מפני אינפלציה: דמי השכירות ושווי הנכסים נוטים לעלות לאורך זמן עם המחירים במשק, כך שנכס נדל"ני שומר על ערכו הריאלי, בעוד שאגרת חוב בריבית קבועה עלולה להישחק אם האינפלציה גוברת.

לאן הולכת הריבית מכאן? זוהי שאלת מיליון הדולר – תרתי משמע – עבור משקיעים. התחזיות הכלכליות מתעדכנות באופן שוטף בהתאם לנתוני האינפלציה, הצמיחה ואירועים מקומיים. בנק ישראל עצמו העריך באפריל 2025 שבמהלך השנה הקרובה תיתכן ירידה הדרגתית של הריבית מרמתה הנוכחית. בתרחיש של חטיבת המחקר הוצג כי האינפלציה תחזור לתחום היעד (סביב 2.5% בשנה) עד ראשית 2026, וכדי לתמוך בכך תופחת הריבית לכיוון 4% בממוצע ברבעון הראשון של 2026. במילים אחרות, ייתכן שבשלהי 2025 נראה את ריבית בנק ישראל ברמה של כ-4% ואולי אף מעט פחות. שוק ההון המקומי אף גילה אופטימיות גדולה יותר: לפי מחירי המק"מ והחוזים העתידיים, היו שהימרו על ריבית סביב 3.7%-3.9% בסוף 2025. כמובן, גורמים כמו אי-ודאות פוליטית, אינפלציה "עקשנית" שגבוהה מהיעד, או זעזועים גיאו-פוליטיים, עלולים לעכב את ההפחתות המיוחלות או לשנות את המסלול.

משקיע סולידי ישאל בצדק: האם עדיף לחכות עם קניית דירה להשקעה עד שהריבית תרד בחזרה? ההיגיון אומר שבריבית נמוכה יותר, עלויות המימון יקטנו והתזרים מהנכס ישתפר. אך מנגד, כשהריבית תרד השוק כולו עלול "להתעורר": יותר קונים יחזרו לזירה, המחירים עשויים לשוב לדהור, ובינתיים אולי תתפספס כמה שנים של עליית ערך (ועוד הכנסות שכירות אפשריות). אחת האסטרטגיות שמשקיעים מתוחכמים נוקטים היא "רכישה במימון יקר, ומיחזור כשיוזל" – דהיינו, לא לפחד לקנות גם בריבית גבוהה כיום מתוך ציפייה שבעוד שנתיים-שלוש ניתן יהיה למחזר את המשכנתא בריבית נמוכה יותר, מה שישפר מאוד את כדאיות העסקה. כמובן, אסור לבנות על כך בעיניים עצומות; חייבים לוודא שהעסקה מסוגלת לשרוד גם תרחיש פסימי שבו הריבית נותרת גבוהה למשך זמן ממושך מהצפוי.

בשורה התחתונה, הריבית היא מנוע רב-עוצמה שמשפיע הן על עלויותיך כמשקיע, והן על הפסיכולוגיה של השוק. כרגע המנוע פועל ב"הילוך איטי" ומקרר את השוק, אבל דווקא סימני הבלימה הללו איפשרו למשל ביצוע משא ומתן אגרסיבי יותר מול קבלנים בשנת 2024 (דבר שהיה נדיר בתקופות הגאות). עליך לשקלל את תחזית הריבית הפרטית שלך בתוך ההחלטה: אם את/ה מאמין/ה שבשנים הקרובות הריבית תרד, ייתכן שעכשיו קיימות הזדמנויות רכישה במחירים נוחים יותר – לפני שהמוני משקיעים יחזרו לזירה. ואם את/ה סבור/ה שהריבית תיוותר גבוהה לאורך זמן, אולי הנדל"ן כבר לא "מנצח" באופן אוטומטי אפיקים סולידיים חלופיים, לפחות לא עד שיחול שינוי ביחס תשואה/מחיר.

נקודה למחשבה: תקופות של ריבית גבוהה עשויות לפתוח פתח להזדמנויות. למשל, כאשר שוק הנדל"ן בהאטה, מוכרים וקבלנים נוטים להתגמש יותר במשא ומתן – הנחות, שדרוגים בחינם וכדומה. משקיע שמוכן לפעול בזמן שאחרים חוששים עשוי להשיג נכס טוב בתנאים משופרים. מאידך, זכרו לוודא שתוכלו לעמוד בהחזרים גם אם הריבית תישאר גבוהה מהצפוי.

השקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל – הזדמנויות ל-2025

בעידן הגלובליזציה, משקיע הנדל"ן כבר מזמן אינו מוגבל לגבולות מדינתו. עבור ישראלים רבים – במיוחד בעלי הון משמעותי או ניסיון בהשקעות – עולה בשנים האחרונות התהייה: אולי הדירה הבאה שלי להשקעה לא צריכה להיות בישראל דווקא? יש שורה של שיקולים בעד ונגד, וכדאי לבחון את ההזדמנויות בחו"ל מול ההשקעה המקומית.

יוון וקפריסין – כוכבות אזוריות: יוון, שעד לפני כעשור שקעה במשבר חובות עמוק, הפכה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן בשנים האחרונות. בערים כמו אתונה וסלוניקי, מחירי הדירות עדיין נמוכים משמעותית בהשוואה לתל אביב, אך נמצאים במגמת עלייה יציבה. הממשלה היוונית אף עודדה משקיעים זרים באמצעות תוכנית "ויזת הזהב" (Golden Visa) שהעניקה אשרות תושבות לרוכשי נכסים מעל סכום מסוים – מה שמשך המוני משקיעים מכל העולם, ובכללם ישראלים רבים. אמנם בשנת 2023 הרף לתוכנית זו הועלה באזורים המבוקשים, אך הביקוש לנכסים ביוון נותר גבוה. התשואה על השכרה ביוון יפה בהשוואה לישראל – באזור 4%-6% בערים הגדולות, ויכולה להגיע אף גבוה יותר בדירות קטנות בשכונות מבוקשות (יש אזורים באתונה עם תשואות של 7%-8% לדירות חדר-שניים זולות).

קפריסין, לעומת זאת, מציעה שילוב ייחודי של קרבה גיאוגרפית ותרבותית לישראל, אקלים ים-תיכוני דומה, ושוק נדל"ן קטן אך תוסס. בערים כמו לימסול, לרנקה ופאפוס קמו פרויקטים מודרניים בשנים האחרונות – חלקם ביוזמת יזמים ישראלים – המיועדים לקהל בינלאומי של משקיעים ושוכרים. היעדר מס רכישה בקפריסין וחבילות מס נוחות לזרים (למשל, אין מס ירושה, ומס ההכנסה לתושבי חוץ נמוך יחסית) הופכים את קפריסין לידידותית מאוד למשקיע. אמנם מחירי הנכסים בקפריסין טיפסו בשנים האחרונות – לעיתים אף עקפו את אלו שביוון – אך עדיין, בסכום של כ-600 אלף ש"ח (כ-150 אלף אירו) ניתן לרכוש דירה חדשה ליד הים באי. התשואות מהשכרה כאמור מתקרבות ל-5%-7%, ובונוס נוסף: השקעה בנכס בשווי מעל 300 אלף אירו עשויה לזכות את הרוכש במעמד תושב זמני באי (עם אפשרות להארכה ולהסדרת מעמד קבע בעתיד).

ארה"ב, בריטניה ויעדים מערביים אחרים: חלק מהמשקיעים הישראלים מפנים מבט גם לשווקים גדולים ומפותחים יותר. בארה"ב, למשל, עליית הריבית שם הובילה במהלך 2023 לבלימה כמעט מוחלטת בעליות המחירים, ואף לירידות בערים ואזורים מסוימים. הדבר פתח אפשרות להיכנס לשוק במחיר "הגיוני" יותר, עם תשואות שכירות גבוהות יחסית (לעיתים 5%-8% בערי מדרג שני ושלישי בארה"ב). מאידך, משקיע ישראלי בארה"ב מתמודד עם נטל ניהולי לא מבוטל – המרחק הגיאוגרפי מחייב ניהול הנכס דרך חברת ניהול מקומית ואי אפשר "לקפוץ לבדוק את הדירה בסופ"ש". נוסף לכך, יש להתמודד עם מיסוי אמריקאי מורכב (מס פדרלי, מס מדינתי, והצורך להשתמש באמנות מס למניעת כפל מס). גם בבריטניה, שוק הנדל"ן חווה טלטלה: אחרי הברקזיט ועליית הריבית, בלונדון המחירים ירדו מעט מהשיא ותשואות השכירות הגיעו לכ-4% בלבד – ובנוסף לכך הממשלה הבריטית הקשיחה את מיסוי הנדל"ן למשקיעים זרים. מדינות כמו פורטוגל (עד 2022) ואיטליה אף הציעו תוכניות עידוד מיוחדות לאזורים מסוימים, עם תשואות פנטסטיות של 6%-9% בשכירות – אך גם שם יש להתחשב בסיכון הפוליטי-כלכלי המקומי. משקיע ישראלי שקונה נכס במזרח אירופה או בדרום אמריקה, למשל, עשוי לראות על הנייר תשואות גבוהות מאוד, אך גם להתמודד עם סיכוני מטבע, משטרים פחות יציבים, או בעיות של אכיפת חוקי קניין.

חשוב לסייג: השקעה בנדל"ן מעבר לים אינה מתאימה לכל אחד. בדרך כלל היא מתאימה למשקיעים מנוסים יותר, או לכאלה שפועלים בליווי אנשי מקצוע מיומנים. השקעה בחו"ל דורשת הבנה של השוק המקומי, של החוקים והרגולציות (לדוגמה, בקפריסין אין הגנות כמו חוק המכר הישראלי על דירות בקנייה מקבלן, ולכן יש לבחון היטב ערבויות ובטוחות בעסקה), ומעקב שוטף אחר מצבי שוק במטבע זר. גם שאלת מימון העסקה שונה: במדינות מסוימות תושב חוץ יתקשה לקבל משכנתא מקומית, וייאלץ להביא הון עצמי גבוה במיוחד או לממן את העסקה דרך בנקים בישראל בריבית שקלים (מה שמקטין את הכדאיות אם ריבית השקל גבוהה). יש פתרונות יצירתיים – למשל, לאחרונה נוצר שיתוף פעולה בין גופי אשראי ישראליים לבנקים בקפריסין, המאפשר לראשונה מתן הלוואות לישראלים הרוכשים נכס בקפריסין עם שיעבוד הנכס עצמו שם כבטוחה. אלו התפתחויות מעניינות, אך עדיין רוב המשקיעים הישראלים בחו"ל מממנים את העסקאות בעיקר מהונם העצמי, בשל מגבלות המימון.

בשקלול רחב, ניתן לומר כך: בישראל אתה משקיע בסביבה מוכרת ובשוק חזק, אך יקר מאוד, עם תשואה שוטפת נמוכה וסיכויי עליית ערך שתלויים בהמשך מחסור הדיור; בחו"ל תוכל למצוא נכסים זולים יותר ותשואות גבוהות יותר, אך הסיכון, המורכבות והמרחק גדלים בהתאם. לא מעט משקיעים כיום מפזרים סיכונים – למשל, מחזיקים דירה אחת להשקעה בתל אביב (נהנים מיציבות בשוק חזק, גם אם התשואה נמוכה), ובמקביל דירה נוספת באירופה (נהנים מפוטנציאל תשואה גבוה יותר בחו"ל). אין תשובה אחידה ונכונה לכולם – ההחלטה תלויה מאוד בפרופיל המשקיע, בניסיון שלו, בסכום ההון העצמי, ואפילו בזיקה האישית (יש מי שיקנה נכס באתונה פשוט כי הוא אוהב את העיר ומבקר בה תכופות). הנקודה החשובה היא שכבר אי אפשר לדון בכדאיות רכישת דירה להשקעה בלי להשוות להזדמנויות גלובליות. העולם קטן, ההון נזיל, וייתכן שההשקעה הטובה ביותר לכספך נמצאת דווקא מעבר לים.

טיפ: מתעניינים בהשקעות נדל"ן בחו"ל? ודאו שאתם לא עושים זאת לבד. השקעה בשוק זר מחייבת ליווי משקיעים מקצועי או לפחות שיתוף פעולה עם מומחים מקומיים – עורך דין במדינת היעד, סוכן נדל"ן אמין, חברת ניהול נכסים, ויועץ מס שמכיר את חוקי המס המקומיים. כך תפחיתו סיכונים ותגדילו סיכוי להצלחה מבלי "ליפול בין הכיסאות" בירוקרטית.

מקרה בוחן: דירה להשקעה בישראל מול דירה ביוון

כדי להמחיש את שיקולי ההחלטה, נבחן מקרה בוחן היפותטי (אך מבוסס על נתוני אמת): שני משקיעים, יעל ודן, עם הון עצמי דומה, שעומדים בתחילת 2025 לפני החלטה היכן לרכוש נכס להשקעה. יעל שוקלת דירת 3 חדרים בחיפה, ודן מתעניין בדירת 2 חדרים באתונה, יוון. נפרט את הנתונים עבור כל השקעה, ונראה באופן מספרי את התוצאות האפשריות לאחר 5 שנים (2025–2030).

יעל – דירה בחיפה:

• מחיר הנכס: 1.8 מיליון ש"ח עבור דירת 3 חד' בשכונה מבוקשת בחיפה.

• הון עצמי: 800,000 ש"ח (יעל לוקחת משכנתא בישראל עבור 1,000,000 ש"ח הנותרים).

• ריבית משכנתא: 5% שנתית (קבועה) ל-20 שנה. ההחזר החודשי הוא כ־6,600 ש"ח.

• שכר דירה חודשי משוער: 4,500 ש"ח (בהתאם למחירי השכירות באזור).

• תשואה גולמית משכירות: ~3% בשנה (54,000 ש"ח שנתי על נכס בשווי 1.8 מ' ש"ח).

• הוצאות נלוות שנתיות: כ-10,000 ש"ח (ועד בית, ביטוחים, תחזוקה שוטפת וכד').

• מס רכישה בישראל: ~8% על חלק השווי עד 1,919,155 ש"ח ועוד 10% על החלק שמעל סכום זה – סה"כ כ-150,000 ש"ח (יעל צריכה לממן גם סכום זה מהונה העצמי, בנוסף למחיר הדירה).

• צפי עליית ערך: נניח תרחיש שמרני של עלייה ממוצעת של 2% לשנה במחירי הדירות בחיפה.

חישוב תזרים משוער: דמי השכירות של יעל (4,500 ₪ לחודש) אינם מכסים את עלות המשכנתא וההוצאות (6,600 ₪ משכנתא + ~800 ₪ הוצאות חודשי). פירוש הדבר תזרים חודשי שלילי של כ-2,900 ₪, שסך הכל מצטבר לכ-35,000 ₪ בשנה (שהיא צריכה להוציא מכיסה או ממקור הכנסה אחר). מנגד, בכל תשלום משכנתא יעל מחזירה קצת מהקרן (החוב קטן), וייתכן שהנכס עולה בערכו. לאחר 5 שנים, לפי ההנחה, מחיר הדירה עלה בכ-10% והגיע לכ-1.98 מיליון ש"ח. יעל שילמה בחמש שנים כ-330 אלף ש"ח תשלומי משכנתא (רובם ריבית) וכ-50 אלף ש"ח תחזוקה והוצאות – סך הכול ~380 אלף ש"ח הוצאה במזומן על פני התקופה. מנגד, היא קיבלה משוכרים כ-270 אלף ש"ח (4,500 ₪ * 60 חודשים). כלומר ההפסד התזרימי הנקי שלה בתקופה היה כ-110 אלף ש"ח. כעת, ערך הנכס הוא ~1.98 מיליון ש"ח, ויתרת המשכנתא ירדה אולי לכ-900 אלף ש"ח. ההון העצמי של יעל בנכס עומד על כ-1.08 מיליון ש"ח (לעומת 800 אלף שהשקיעה בתחילה + 150 אלף מס רכישה + 110 אלף הזרמות במהלך התקופה ≈ 1.06 מיליון ש"ח סך השקעה בפועל). על הנייר, היא ברווח קטן מאוד – כ-20 אלף ש"ח יותר מסך השקעתה (כ-1.9% רווח מצטבר בחמש שנים, שלא באמת מדביק את האינפלציה בתקופה). תרחיש זה מראה שבסביבה של תשואת שכירות נמוכה וריבית גבוהה, השקעת נדל"ן יכולה בקושי לשמור על ערכה הריאלי. אך יש לזכור: אם מחירי הדירות עולים מהר יותר (נניח 5% בשנה), התוצאה הייתה אחרת לגמרי – ערך הדירה היה מגיע לכ-2.3 מ' ש"ח אחרי 5 שנים, וההון של יעל היה ~1.4 מ' ש"ח, כלומר ~300 אלף ש"ח יותר מסך השקעתה המצטברת (רווח מרשים של ~25%).

דן – דירה באתונה:

• מחיר הנכס: 150,000 אירו (כ-600 אלף ש"ח) לדירת 2 חד' משופצת במרכז אתונה.

• הון עצמי: 150,000 אירו – דן מחליט לממן את כל הרכישה מההון העצמי (נניח שאין לו גישה קלה למשכנתא ביוון, והוא אינו מעוניין בהלוואה יקרה בשקלים בארץ לצורך זה).

• שכר דירה חודשי משוער: 700 אירו (כ-2,800 ש"ח).

• תשואה גולמית משכירות: ~5.6% בשנה (8,400 אירו שנתי על נכס בשווי 150k אירו).

• הוצאות נלוות שנתיות: 1,500 אירו (ארנונה מקומית, ועד בית, תחזוקה).

• מס רכישה ביוון: ~3% (כ-4,500 אירו).

• עלות ניהול הנכס מרחוק: חברת ניהול גובה ~10% מהשכ"ד (בערך 840 אירו לשנה).

• צפי עליית ערך: נניח 3% בשנה (השוק היווני בצמיחה מתונה).

בחמש שנים, דן יקבל סה"כ ~42,000 אירו דמי שכירות ברוטו. אחרי הוצאות וניהול (נניח כ-2,500 אירו לשנה סה"כ), יישארו בידיו כ-30,000 אירו נטו – שזה כ-20% מערך הנכס המקורי, תשואה מצטברת נאה. ערך הנכס עצמו יעלה לכ-174,000 אירו (בהינתן צמיחה של 3% שנתי מצטבר). אם דן ימכור אז, סביר שישלם עמלת תיווך ומס שבח מקומי – נגיד 5% יחדיו. לאחר ניכוי עלויות מכירה, יישארו לו, לצורך הדיון, בערך 165,000 אירו ממכירת הנכס. סך התמורה הכוללת שיקבל (165k ממכירה + 30k נטו שכ"ד שהצטבר) היא ~195,000 אירו. הוא השקיע במקור 154,500 אירו (כולל מס רכישה ראשוני). הרווח הכולל באירו הוא ~40,500, שזה כ-26% על ההשקעה בחמש שנים (כ-4.7% תשואה שנתית ממוצעת). זהו תרחיש אופטימי למדי, אך לא מופרך – הוא מתבסס על שוק יציב ותשואה שוטפת גבוהה. כמובן, קיימים סיכונים שלא לקחנו בחשבון בחישוב הפשוט: מה אם הדירה תעמוד ריקה חודשים? מה אם שער האירו ייחלש משמעותית מול השקל (אם האירו יירד, הרווח של דן בשקלים יקטן)? ומה לגבי הטרחה וההתעסקות מרחוק? – דן תלוי בחברת הניהול ובתקינות הנכס מרחוק, ואין לו שליטה ישירה ויומיומית כפי שהיה יכול להיות לו בארץ.

המסקנה ממקרה הבוחן הזה אינה ש"יוון עדיפה על ישראל" או להפך, אלא ההבנה שכל שוק ואפיק השקעה מציבים פרופיל שונה של סיכון-סיכוי. בישראל, דן יכול היה גם להשקיע 600 אלף ש"ח (ההון העצמי שברשותו) כהון ראשוני של כ-25% בדירה בשווי ~2.4 מיליון ש"ח, ולקחת מימון לשאר – כלומר עסקה בסדר גודל דומה לזו של יעל. התוצאה שם הייתה תלויה בעיקר בעליית ערך הנכס (כי התזרים היה שלילי). ביוון הוא בחר ללכת על מינוף כמעט אפסי ותשואה שוטפת גבוהה. כל משקיע צריך לשאול את עצמו: האם מטרתי היא תזרים חודשי עכשיו, או רווח הון בעתיד? האם אני מבין את הסיכונים בשוק הזר? האם פיזור גיאוגרפי של ההשקעות מצדיק את המאמץ הנוסף? במקרה של יעל ודן, יכולנו לראות יתרונות וחסרונות בכל אחת מהדרכים.

בין אופטימיות לזהירות: דעות חלוקות לגבי השקעות נדל"ן

בשאלת הכדאיות של קניית דירה להשקעה, אפילו המומחים חלוקים. גישה אחת, נפוצה במיוחד בקרב משקיעי נדל"ן מסורתיים ובעלי אינטרס בענף, גורסת שבישראל הנדל"ן הוא עדיין "חוף מבטחים" לטווח ארוך. תומכי גישה זו מצביעים על המחסור הקריטי בדירות: לפי הערכות משרד הבינוי, ישראל צריכה להוסיף עשרות אלפי יחידות דיור בשנה (יש שמדברים על 70 אלף בשנה) רק כדי לעמוד בקצב גידול האוכלוסייה – יעד שלא הושג ברוב השנים האחרונות. לכן, לדבריהם, ברור שהמחסור ידחף את המחירים למעלה בטווח הארוך. בנוסף, גורם בבנק לאומי ציין שב-2024, על אף הריבית הגבוהה, החלו לראות חזרת משקיעים לשוק מתוך ציפייה לעליות ערך "ביום שאחרי" שוך המשבר הביטחוני וההתייצבות הכלכלית. הסבורים כך מדגישים את אופק ההשקעה הארוך: גם אם 2023–2024 היו חלשות, הרי במבט 5–10 שנים קדימה, עם מדינה שגדלה בכ-150 אלף איש בשנה, הביקוש הבסיסי יגבר בהרבה על ההיצע והתשואות יחזרו. בנוסף, מציינים מצדדי הגישה שהיסטורית, מחירי הנדל"ן בישראל שמרו במשך עשרות שנים על מגמת עלייה עקבית, חרף מלחמות, משברים וריביות משתנות – ולכן "הסטטיסטיקה לטובתנו" כל עוד המשקיע סבלני. הם עשויים גם לטעון שכל עוד אין אלטרנטיבה תרבותית מושרשת בארץ (כגון שוק שכירות מפותח באמת לטווח ארוך כמו במדינות מערביות), הבעלות על דירה תישאר שאיפה מרכזית של רוב המשפחות – ובהתאם גם ימשיך להיות ביקוש מצד משקיעים לרכוש ולהשכיר דירות.

גישה שנייה, ספקנית ושמרנית יותר, מובעת לעיתים קרובות על-ידי כלכלנים מהאסכולה הפיננסית. הללו מזכירים שמשקיע רציונלי צריך לבחון תשואה מתואמת-סיכון. במבחן זה, דירה בישראל של 2025 לא בהכרח מנצחת אפיקים אחרים: התנודתיות במחירי הדיור עלתה (ישנה אפשרות ריאלית של ירידת ערך בשנים הקרובות אם, למשל, הריבית תיוותר גבוהה או הכלכלה תיכנס למיתון), התשואה כאמור נמוכה, הנזילות אפסית (לא קל לממש דירה במהירות בלי להוריד מחיר משמעותית), והמיסוי גבוה. לעומת זאת, השקעה בשוק ההון – למשל במדד מניות רחב – אמנם תנודתית מאוד בטווח הקצר, אך לאורך זמן הניבה בממוצע 6%-8% בשנה, והמשקיע יכול להיכנס ולצאת כמעט בכל יום. דוגמה מעניינת: בעשור החולף, השקעה במדד ת"א-בניין (מדד מניות חברות הנדל"ן הגדולות בבורסה) הניבה תשואה פנומנלית של כ-146% בחמש שנים, לעומת כ-40%-50% "בלבד" בעליית מחירי הדירות באותה תקופה. כמובן, מניות נדל"ן הן מסוכנות מאוד בפני עצמן – אבל הטענה כאן היא עקרונית: המשקיע הממוצע אולי היה משרת את עצמו טוב יותר אם במקום להתעסק עם שוכרים, תיקונים ומסים, היה משקיע את כספו במדדים פיננסיים או אפילו בקבוצות נדל"ן דרך הבורסה (REIT וכדומה).

כלכלנים גם מתריעים מפני ראיית הנדל"ן כ"עסקה ללא הפסד". היו תקופות ומדינות שבהן שוקי נדל"ן קפאו או ירדו לאורך שנים ארוכות. ה-OECD וה-IMF (קרן המטבע הבינלאומית) התריעו בדוחות על שוק הדיור בישראל כי יחס מחירי הדירות לשכר בארץ הוא מהגבוהים בעולם המפותח, וכי המגמה לא בת-קיימא ללא פתרונות בצד ההיצע. הם אמנם לא חוזים "התפוצצות בועה" דרמטית, אך כן מזהירים שמשקי בית שלקחו מינוף גבוה עלולים להיפגע אם הריבית תישאר גבוהה לאורך זמן, וכי למשקיעים עלולה להיות תשואה ריאלית אפסית בעשור הקרוב אם רמות המחירים יתייצבו. יש המצביעים גם על שינוי פסיכולוגי אפשרי בדור הצעיר: הצעירים של היום רואים את הוריהם מחזיקים נכסי נדל"ן, אך גם חווים מקרוב את קשיי התחזוקה וההתעסקות עם דיירים, והם פתוחים יותר לרעיונות אלטרנטיביים – מהשקעות דיגיטליות ובורסה ועד השקעה בנכסים מניבים לתיירות (Airbnb) בחו"ל. כלומר, המוסכמות משתנות, ואולי לא בכל משפחה יהיה "חובה" לרכוש דירה להשקעה בעתיד.

אפילו משקיעים מנוסים אינם אחידים בדעותיהם. חלקם יגידו: "תמיד אמשיך לקנות דירות, זו הדרך הבטוחה לשמר ולהגדיל הון"; אחרים, אפילו מבין אלו שעשו הון יפה מנדל"ן בעבר, מודים ש"בתמחורים של היום, עם ריביות כאלה, אני מעדיף לקנות אג"ח ולהרוויח בראש שקט" (כך אמרו כמה משקיעי נדל"ן ותיקים בשיחות סגורות בשנה האחרונה). יש גם גישה פרגמטית אמצעית שאומרת: אם כבר יש לך דירה אחת (למגורים או בירושה), אולי כדאי לפזר את ההשקעות הנוספות למקומות אחרים, ולא לשים את כל הביצים בסל הנדל"ני הישראלי.

בשורה התחתונה, הנדל"ן כמכשיר השקעה עובר כיום בחינה מחודשת. התקופה הנוכחית מאלצת את כולם, ממקבלי החלטות ועד אחרון המשקיעים הקטנים, לשאול שאלות יסוד: האם המחירים הנוכחיים סבירים? האם המודל של "תשואה נמוכה עכשיו בשביל עליית ערך בעתיד" עדיין אטרקטיבי? האם עלולה להגיע התערבות רגולטורית משמעותית (למשל מיסוי כבד עוד יותר על משקיעים, או להפך – תמריצים לבניית דירות להשכרה שיקטינו את התלות בשוק במשקיע הפרטי)? הדעות אולי חלוקות, אבל דבר אחד בטוח: השיח היום זהיר ומחושב יותר מבעבר, ואין כבר "תורה מסיני" שדירה להשקעה היא בהכרח צעד מנצח.

סיכום והמלצות למשקיע ב-2025

בסופו של יום, ההחלטה האם לרכוש דירה להשקעה בשנת 2025 תלויה מאוד במצבו ויעדיו של המשקיע הספציפי. אין תשובת בית-ספר אחידה לכולם, אך להלן מספר המלצות מעשיות שגובשו לאור הניתוח לעיל, שיכולות לסייע בקבלת החלטה פיננסית מושכלת:

1. התאם את ההשקעה לפרופיל הפיננסי שלך: בחן בכנות את יכולתך הפיננסית ואת סיבולת הסיכון שלך. אם עדיין אין בבעלותך דירת מגורים משלך, ייתכן שהדירה הראשונה שתרכוש צריכה להיות למגורים שלך (מתוך ביטחון קיומי), ולאו דווקא נכס השקעה מרוחק. לעומת זאת, אם יש לך כבר בית משלך והון פנוי גדול, ויכולת לספוג ירידות ערך זמניות – ייתכן שאתה דווקא בעמדה לנצל הזדמנויות כשאחרים חוששים. זכור גם שדירה להשקעה היא נכס לא נזיל; אל "תקפיא" הון שאתה עשוי להזדקק לו בשנים הקרובות.

   
   

2. חשב תשואה ורווח בצורה ריאלית ושמרנית: בעת בחינת עסקה, בצע חישוב של תשואת השכירות נטו הצפויה – לאחר כל ההוצאות והמיסים – והשווה אותה לאלטרנטיבות השקעה (אג"ח, פיקדון בנקאי, קרן REIT, וכדומה). היה שמרן בתחזיות עליית הערך של הנכס – עדיף להיות מופתע לטובה מאשר מאוכזב לרעה. נתח תרחישים: מה קורה להשקעה אם הריבית תישאר 5% לחמש שנים? מה אם הדירה תרד בערכה 10%? ודא שהתרחישים הגרועים עדיין "ברי השרדות" מבחינתך (לדוגמה, שתוכל להמשיך לשרת משכנתא גם אם הדירה תעמוד ריקה חצי שנה).

   
   

3. השווה שווקים ופזר סיכונים: אל תניח שההשקעה הבאה שלך חייבת להיות "כחול-לבן". בחן גם אפשרויות נדל"ן בחו"ל – במיוחד אם הן מציעות שילוב של תשואה גבוהה, כניסה בסכום הון סביר, ופיזור סיכון גיאוגרפי. אולם, אל תשקיע בשוק שאינך מבין בו! אם החלטת ללכת על דירה בחו"ל, למד את "חוקי המשחק" שם לעומק, ופעל עם אנשי מקצוע מהימנים (עורך דין מקומי, חברת ניהול נכסים, יועץ מס בינלאומי). ייתכן מאוד שבסוף הבדיקה תסיק שבכל זאת ישראל עדיפה לך – וזה בסדר; העיקר שההחלטה תהיה מבוססת על בדיקה ולא מתוך הרגל או לחץ חברתי.

   
   

4. נהל בזהירות את המינוף והמשכנתא: שקול היטב את גובה המינוף (משכנתא) שאתה לוקח. מינוף מגדיל תשואה פוטנציאלית אך גם את הסיכון. בשנת 2025, עם ריבית גבוהה יחסית, אולי כדאי להתמנף פחות מכפי שהיית עושה בעשור הקודם, כדי שלא "תיחנק" מתשלומים. לחלופין, בדוק אפשרויות כמו מסלולי ריבית משתנה שאולי תוכל למחזר בריבית טובה יותר בעתיד, או הלוואות "בלון" קצרות טווח אם אתה צופה ירידת ריבית בקרוב. תמיד השאר לעצמך מרווח נשימה – כספים נזילים בצד – למקרה חירום או הזדמנות פתאומית (למשל, אם תרצה לבצע שיפוץ שישביח את ערך הנכס, או לגבות כמה חודשים בלי שוכר).

   
   

5. היעזר במומחים והתעדכן כל הזמן: שוק הנדל"ן הוא דינמי ומורכב, ו-2025 מביאה איתה הן שינויים מקומיים (מדיניות ממשלה חדשה? שינויי מיסוי?) והן מגמות גלובליות. אל תסתמך רק על תחושת בטן. התייעץ עם יועצי נדל"ן, כלכלנים או יועצי השקעות אובייקטיביים לפני צעד משמעותי. קרא דוחות של בנק ישראל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וגופים בינלאומיים (OECD, IMF) על שוק הדיור בישראל – הם יכולים לחשוף עבורך תובנות והתרעות חשובות. (למשל, אמירות בדוח IMF 2022 בסגנון "מגבלות ההיצע החריפות בישראל גורמות ליחס בלתי בריא בין מחירי הדירות להכנסות משקי הבית" מזכירות לנו לא לקחת כמובן מאליו עליות מחירים נצחיות). ידע הוא כוח – ומשקיע הבקיא במגמות ייטיב לזהות מתי "להכות בברזל" ומתי עדיף לסגת צעד לאחור. אגב, לפעמים נקודת מבט חיצונית יכולה לעזור: פגישה עם יועץ מומחה, כגון אבנר גולני (יועץ משכנתאות ומייסד Betterate המתמחה בליווי משקיעים), עשויה לשפוך אור על אפשרויות מימון והשקעה שמתאימות בדיוק למצבך, ולהציף שאלות שלא חשבת עליהן בעצמך.

6. 
   

במבט מסכם, שאלת כדאיות רכישת דירה להשקעה ב-2025 אינה מקבלת תשובה פשוטה של "כן" או "לא". מדובר בתשובה מותנית: "כן" – אם את/ה ערוך/ה לסיכון, בעל/ת אופק השקעה ארוך טווח ומזהה עסקה טובה שתואמת את מטרותיך; ו**"לא"** – אם את/ה פועל/ת מתוך פניקה של "להישאר מחוץ למשחק" או מתוך ציפייה לא-ריאלית להתעשרות מהירה. השוק השתנה: הריבית הגבוהה מחייבת מחשבה, התשואות הנמוכות מצריכות ניתוח זהיר, והמשקיע של היום חייב להיות סמכותי, מלומד וזהיר יותר מאי פעם. דירה להשקעה עדיין יכולה להיות חלק מפורטפוליו השקעות בריא ומגוון, אך מן הראוי שתהיה רק אחת מתוך מספר אופציות, ולא בהכרח ברירת המחדל האוטומטית לכל משקיע. בסופו של דבר, הנכס החשוב ביותר אינו הדירה עצמה – אלא הידע, הניסיון והביטחון שלך בהחלטה. את אלה אנו מציידים לעצמנו דרך למידה, התייעצות ושיקול דעת קר.

למידע נוסף והתייעצות אישית: החלטה על קניית דירה להשקעה היא צעד גדול. אם אתם מתלבטים ורוצים לבחון את המצב לאור הנתונים העדכניים והנסיבות האישיות שלכם – אבנר גולני וצוות Betterate עומדים לרשותכם. אבנר, יועץ משכנתאות בכיר בעל ניסיון רב בליווי משקיעים בארץ ובחו"ל, ישמח להיפגש, להקשיב לסיפור שלכם, ולסייע לכם לקבל החלטה מושכלת עם ראש שקט. פנו אלינו באתר betterate.co.il לתיאום פגישת ייעוץ ללא התחייבות, וקבלו את הכלים להפוך את ההשקעה הבאה שלכם להצלחה בטוחה.

שאלות נפוצות

האם כדאי לקנות דירה להשקעה עכשיו או להמתין?

התשובה תלויה במצבך ובתחזית האישית שלך. אם יש לך הון זמין, יכולת מימון, ואופק מספיק ארוך – ייתכן שכדאי לנצל את התקופה שבה חלק מהמשקיעים חוששים והמחירים התמתנו, ולקנות עכשיו. כך תוכל ליהנות מעליית ערך עתידית כשתנאי השוק ישתפרו. מצד שני, אם אתה חושש שתרחישי ריבית גבוהה או מיתון יימשכו, או שאין לך כרית ביטחון לתזרים שלילי, אפשר לשקול להמתין. זכור שכשכולם יחליטו שה"גרוע מאחורינו" ויקפצו לקנות, המחירים עלולים לעלות שוב. אחת האסטרטגיות היא לרכוש נכס גם בריבית גבוהה, ולהיות מוכן למחזר משכנתא בעתיד כשריבית המשכנתא תרד. העיקר הוא לא לקנות מתוך לחץ או FOMO, אלא מתוך ניתוח קר של הנתונים והיכרות עם גבולות היכולת שלך.

מהם הסיכונים העיקריים בקניית דירה להשקעה בשנת 2025?

ישנם מספר סיכונים מרכזיים. הראשון הוא תשואה שוטפת נמוכה משכר דירה אל מול ריבית משכנתא גבוהה – מצב שיכול ליצור הפסד תזרימי בכל חודש (אתה משלים כסף מהכיס). שני, סיכון ירידת ערך הנכס בטווח הקצר-בינוני: אחרי עליות רבות יתכן שהמחירים יתייצבו או אפילו ירדו בפרק זמן מסוים, במיוחד אם הריבית תישאר גבוהה או הכלכלה תיחלש. סיכון נוסף הוא מיסוי ורגולציה – מס רכישה גבוה, מס שבח במכירה, ואולי צעדי מדיניות עתידיים שיפגעו בתשואה (למשל הגבלות בשוק השכירות). כמו כן, נזילות נמוכה: קשה למכור דירה במהירות בלי להתפשר על המחיר, בניגוד לניירות ערך. כל אלו מחייבים את המשקיע להיות מתוכנן פיננסית ועם אורך רוח.

מה ההבדל בין השקעה בנדל"ן בישראל להשקעה בנדל"ן בחו"ל?

ההבדל המרכזי טמון בשילוב של תשואה, סיכון ונוחות ניהול. בישראל השוק מוכר ויציב יחסית פוליטית, אך יקר מאוד והתשואה השוטפת נמוכה (כ-2%-3% בממוצע). בחו"ל אפשר למצוא נכסים זולים יותר ותשואות שכירות גבוהות יותר (כפול ואף יותר), אך יש סיכונים של מרחק, שפה, מטבע, יציבות כלכלית מקומית, ומורכבות משפטית ומימונית. בנוסף, השקעה בחו"ל דורשת התעסקות מרחוק או העסקת חברת ניהול לנכס, והיכרות עם חוקים ונהלים מקומיים. מצד שני, פיזור גיאוגרפי יכול להפחית סיכונים מערכתיים (למשל, אם שוק אחד מפשל – השני אולי מפצה). בסיכומו של דבר, משקיעים רבים מפזרים היום: ממשיכים להחזיק נכס בארץ בגלל הביטחון היחסי ותקוות עליית הערך, אבל במקביל משקיעים גם בחו"ל כדי לקבל תשואה גבוהה יותר על הכסף.

איך משפיעה ריבית המשכנתא על כדאיות ההשקעה?

ריבית משכנתא גבוהה היא אתגר משמעותי לכדאיות דירה להשקעה. כשהריבית על ההלוואה (משכנתא) גבוהה מתשואת השכירות שמניב הנכס, ההשקעה מניבה הפסד תזרימי חודשי – יש "לסבסד" את הנכס מהכיס. במצב כזה, ההימור של המשקיע הוא שבעתיד ייהנה מרווח הון (עליית ערך הנכס) או שיוכל למחזר את המשכנתא בריבית נמוכה יותר. ריבית גבוהה גם מצננת את שוק הנדל"ן כולו: פחות קונים מסוגלים או רוצים לרכוש, מה שלוחץ את המחירים כלפי מטה או מביא לקיפאון, לפחות זמני. מצד שני, ריבית גבוהה היא תקופה שבה נכסים לעיתים נמכרים בהנחה, כי יש פחות תחרות קונים – אז זה יכול להיות דווקא זמן טוב לרכוש למי שיכול לממן. אפשר לומר בפשטות: ריבית המשכנתא משפיעה דרמטית הן על התזרים (עלות המימון) והן על הביקוש והמחיר. לכן צריך לקחת אותה בחשבון בכל חישוב תשואה ולבחור את המינוף בזהירות.

האם מומלץ להיעזר ביועץ או בליווי מקצועי לפני רכישת דירה להשקעה?

בהחלט כן. רכישת דירה להשקעה היא מהלך מורכב ועתיר ממון, וליווי משקיעים מקצועי יכול לעשות הבדל גדול. יועץ משכנתאות או יועץ השקעות נדל"ן מנוסה (כמו אבנר גולני מ-Betterate) יוכל לעזור לך לבחון את העסקה מכל הזוויות: לבצע חישובי תשואה בצורה אובייקטיבית, להשוות אלטרנטיבות מימון, להתייחס לשיקולי מיסוי, ולהתאים את ההשקעה ליעדים ולמצב הפיננסי הייחודי שלך. בנוסף, המומחה מכיר את מצב השוק העדכני – מה שקורה עכשיו בשטח, לא רק סטטיסטיקות עבר – ויכול להתריע על סיכונים נסתרים או הזדמנויות שבשוק. הרבה משקיעים פרטיים שעושים את הצעדים לבד נוטים להתאהב בנכס מסוים או לפעול לפי "תחושת בטן", ופה בדיוק נכנס היתרון של איש מקצוע שחושב בצורה קרה ומנוסה. בסופו של דבר, יועץ טוב חוסך לך כסף, זמן ודאגות – ומבטיח שתגיע לחתימת העסקה עם ביטחון וידע מלא, במקום עם ספקות. לפני שאתה מתחייב להשקעה של מיליונים, שווה להשקיע קצת בתכנון וייעוץ. זה צעד קטן היום שיכול למנוע טעויות גדולות מחר.