השפעת הריבית והאינפלציה על שוק המשכנתאות בישראל

סיכום מנהלים

• ריבית בנק ישראל במגמת עלייה חדה: לאחר שנים של ריבית כמעט אפסית, בנק ישראל העלה את הריבית המוניטרית לרמות שלא נראו זה עשור. נכון לרבעון השני של 2025 הריבית עומדת על כ-4.25%, בהמשך לסדרת העלאות שנועדו לרסן אינפלציה גבוהה . רמה זו גבוהה משמעותית מהריבית הממוצעת בעשור שקדם, שעמדה סביב 1.25% בלבד.

• האינפלציה והשפעתה על משכנתאות: אינפלציה שנתית מעל היעד (3.6% באפריל 2025 לפי הלמ"ס) משפיעה ישירות על נוטלי משכנתאות. במסלולי משכנתא הצמודים למדד, עליית מדד המחירים לצרכן מגדילה את קרן ההלוואה וההחזר החודשי, בעוד שבמסלולים בריבית קבועה לא-צמודה ההחזרים נותרו קבועים נומינלית (אך נשחקים ריאלית). בתקופות אינפלציה גבוהה, הפער בין המסלולים מתחדד: משכנתא צמודת-מדד יכולה להפוך יקרה יותר ממשכנתא לא-צמודה, למרות הריבית ההתחלתית הנמוכה שלה.

• עלות ההחזר – המחשה מספרית: עבור הלוואה טיפוסית (1 מיליון ש"ח ל-20 שנה), הריבית הקבועה הלא-צמודה (כ-5% בממוצע) מניבה החזר חודשי ~6,600 ש"ח שאינו משתנה. לעומת זאת, במסלול צמוד-מדד (ריבית בסיס ~3.5%+מדד), ההחזר ההתחלתי ~5,800 ש"ח בלבד, אך עולה לכ-7,400 ש"ח בתרחיש אינפלציה גבוהה (5% לשנה) לאחר 5 שנים – גבוה בכ-800 ש"ח מהמסלול הקבוע . גם בתרחיש אינפלציה מתונה (2% לשנה), התשלום בצמוד-מדד מטפס לכ-6,400 ש"ח – דומה למסלול הקבוע (ראו תרשים 2 להלן).

• התאמת המשכנתא לפרופיל הלווה: יש הבדלים בגישות בין לווים שונים. זוג צעיר, משקיע נדל"ן ותושב חוץ – לכל אחד צרכים וסיכונים שונים. זוג בראשית דרכו ייטה לעיתים לביטחון ויציבות בהחזרים, משקיע עשוי להתמקד במינוף ותזרים מזומנים, ותושב חוץ יתחשב גם בשיקולי מטבע ורגולציה. התאמה אישית של תמהיל המשכנתא לפרופיל הלקוח היא חיונית, כולל שקלול רמת הסיכון המתאימה בכל מסלול.

• המלצות מפתח וצעדים פרקטיים: כדאי לפזר סיכונים בין מסלולי ריבית שונים, להגביל חשיפה למסלולים צמודי-מדד/משתנים, ולוודא שההחזר החודשי סביר גם בתרחישי עליית ריבית או מדד. מומלץ להשתמש בכלים כמו מחשבוני משכנתא ובנק ישראל (קו המשווה) כדי לדמות שינויים עתידיים, ולשאול שאלות מפתח לפני קבלת החלטה (למשל: מה יקרה להחזר החודשי אם הריבית תעלה בעוד אחוז?). אזהרה: טעות נפוצה היא להתפתות לריבית נמוכה ראשונית מבלי להבין את הסיכון שבהמשך – רבים חוו זינוק בהחזרים לאחרונה בשל עליית הריבית והמדד . חשוב לנקוט זהירות, ובמקרים מורכבים או כשמתלבטים – לפנות לייעוץ מקצועי של יועץ משכנתאות מוסמך על מנת לבנות תמהיל אופטימלי ולהימנע מטעויות יקרות.

מבוא: ריבית גבוהה ואינפלציה – אתגר כפול ללווים

שוק המשכנתאות הישראלי חווה בשנתיים האחרונות טלטלה משמעותית, הנובעת משילוב של עליית ריבית חדה ואינפלציה גבוהה מהיעד. לאחר כמעט עשור של ריבית בנק ישראל אפסית (0.1%), החלה בשנת 2022 מגמת העלאות אינטנסיבית. בנק ישראל, בדומה לבנקים מרכזיים בעולם, הגיב לעליית המחירים בהעלאת הריבית מרמה זניחה לכ-4.75% באמצע 2023 – רמת שיא מאז 2006. נכון לרבעון השני של 2025, הריבית המוניטרית ניצבת סביב 4.25%, מה שמשקף מדיניות מוניטרית מרסנת שנועדה להחזיר את האינפלציה לתחום היעד (1%-3% בשנה).

האינפלציה בישראל, לאחר שנים של יציבות, פרצה את הגבול העליון של היעד בשנת 2022. היא טיפסה מכ-2.8% ב-2021 לכ-5.3% באמצע 2023 , ובינואר 2025 אף נרשמה אינפלציה שנתית של 3.8% – הגבוהה ביותר מאז 2023. אמנם תחזיות עדכניות צופות התמתנות מסוימת (כ-2.6% בסוף 2025), אך בינתיים יוקר המחיה עולה בקצב מהיר מהיעד. מצב זה יוצר דילמה עבור הלווים: מצד אחד, ריבית גבוהה מייקרת דרמטית את תשלומי המשכנתא, ומצד שני האינפלציה שוחקת את כוח הקנייה ועלולה להקפיץ החזרים במסלולים מסוימים.

חשוב לזכור שהריבית והאינפלציה משפיעות במשותף ובדרכים שונות על שוק המשכנתאות. ריבית בנק ישראל מכתיבה במידה רבה את ריביות המשכנתא שמציעים הבנקים (בריבית פריים, בריבית קבועה חדשה וכו'), בעוד האינפלציה משפיעה על הלוואות צמודות מדד – הן על גובה הקרן והן על ההחזר החודשי. במאמר זה ננתח לעומק את מגמות הריבית והאינפלציה העדכניות, ונבחן כיצד הן מתבטאות במסלולי משכנתא שונים. נציג נתונים עדכניים וגרפים להמחשה, נשלב תובנות ממקורות רשמיים (בנק ישראל, הלמ"ס, משרד האוצר) וגופים בינלאומיים (Moody’s, S&P), וכן נדון בדוגמאות מהשטח המבוססות על ניסיונו של יועץ המשכנתאות אבנר גולני.

לבסוף, נגזור מן הניתוח המלצות פרקטיות ללווים פרטיים, משקיעים ותושבי חוץ: כיצד להתמודד עם סביבת ריבית ואינפלציה מורכבת, אילו שאלות לשאול לפני שבוחרים תמהיל משכנתא, ואילו צעדים מומלץ לנקוט (וממה להימנע) כדי להגן על עצמכם מבחינה פיננסית.

מגמות הריבית של בנק ישראל: מריבית אפסית לשיא של עשור

 תרשים 1: ריבית בנק ישראל בשנים 2019–2025 (באחוזים). לאחר תקופה ממושכת של ריבית נמוכה במיוחד (0.1% בשנים 2020–2021), החל מאפריל 2022 בנק ישראל העלה במהירות את הריבית כדי לבלום את האינפלציה. הגרף מדגים את הזינוק החד מ-0.1% לכ-4.75% בתוך כשנה, רמה שנשמרה עד סוף 2023. בתחילת 2024 הופחתה הריבית מעט ל-4.5%, וברבעון השני של 2025 היא ניצבת סביב 4.25%. רמה זו עדיין גבוהה משמעותית מהמקובל בשנים שלפני 2022, ומשקפת מדיניות מוניטרית מכווצת.

לאורך רוב העשור הקודם, ריבית בנק ישראל הייתה יציבה ונמוכה מאוד – למעשה, ממרץ 2015 ועד מרץ 2022 הריבית נעה בין 0.1% ל-0.25% בלבד . מצב זה עודד לווים רבים לקחת משכנתאות בריבית משתנה (בעיקר פריים) ובמסלולים צמודי מדד, מתוך ציפייה שסביבת הריבית האפסית תימשך. ואכן, עד 2021 ההחזר החודשי הממוצע היווה נטל סביר יחסית על משקי הבית. למשל, שיעור ההחזר מההכנסה הפנויה עמד בינואר 2022 על כ-26.6% בממוצע .

אך בשנת 2022 השתנתה התמונה: בעקבות זינוק באינפלציה (פרטים בהמשך), בנק ישראל החל להעלות ריבית באפריל 2022 לראשונה זה למעלה משבע שנים . בתוך תשעה חודשים הריבית קפצה מ-0.1% ל-3.25%, ובמחצית הראשונה של 2023 נרשמו עוד העלאות עד לרמה שיא של 4.75%. זו הייתה אחת מתקופות העלאת הריבית המהירות בתולדות ישראל – סך הכול עלייה של 4.65 נקודות אחוז בתוך כשנה וחצי. מטרת ההעלאות הייתה ברורה: ריסון האינפלציה והחזרת הציפיות לאופק היעד.

העלייה החדה בריבית תורגמה מיד לעלייה בריביות המשכנתא שמציעים הבנקים. ריבית הפריים (הצמודה לריבית בנק ישראל + 1.5%) טיפסה מ-1.6% בתחילת 2022 לכ-6.25% בשיא 2023. גם הריביות הקבועות התייקרו, אם כי בפחות: לפי נתוני בנק ישראל, במאי 2025 הריבית הממוצעת למשכנתא לא-צמודה (קבועה או משתנה ללא מדד) עומדת על כ-5.07%, בעוד הריבית הממוצעת הצמודה למדד (קבועה/משתנה צמודה) כ-3.55%. הפער נובע מכך שבמסלולים צמודי-מדד הבנקים גובים ריבית בסיס נמוכה יותר, בהנחה שהלווים ישלמו את עליית המדד בעתיד.

הקשר כלכלי רחב: מדיניות הריבית בישראל הושפעה גם מהנעשה בעולם. הבנק הפדרלי בארה"ב והבנק המרכזי האירופי העלו ריבית באופן דומה בשנים 2022–2023 כדי להילחם באינפלציה גלובלית. אילולא בנק ישראל היה מעלה ריבית, פער ריביות גדול מדי מול העולם היה עלול להביא לפיחות חד של השקל, שהיה מייקר עוד יותר את האינפלציה. בנוסף, לאחר פרוץ המלחמה באוקטובר 2023, סיכוני הפרמיה של ישראל עלו, וחטיבת המחקר של בנק ישראל הדגישה את הצורך במדיניות זהירה . למעשה, חרף ההאטה בצמיחה ב-2024, בנק ישראל נותר זהיר מאוד בהפחתות ריבית כדי שלא לאבד אחיזה באינפלציה. בחודש ינואר 2024 ביצע הבנק הפחתה ראשונה של 0.25% (מ-4.75% ל-4.5%), אך מאז הותיר את הריבית ללא שינוי במשך מספר החלטות רצופות .

על פי התחזית הרשמית, אם האינפלציה תרד בהמשך אל תוך תחום היעד, ייפתח פתח להפחתות ריבית מדורגות בשנה הקרובה . ואכן, תחזיות בנק ישראל מעדכנות כי הריבית המוניטרית עשויה לרדת לכ-4.0% בסוף 2025 – עדיין גבוהה ביחס לעשור הקודם, אך נמוכה מהשיא האחרון. עם זאת, התחזית מותנית בכך שהאינפלציה "תפתיע לטובה" ותתמתן. במידה והאינפלציה תיוותר "דביקה", הבהיר הנגיד פרופ' אמיר ירון כי הבנק יהיה מוכן להמשיך במדיניות המצמצמת ולא ימהר לחזור לריבית נמוכה .

בשורה התחתונה, כניסתה של ישראל לעידן של ריבית גבוהה מטילה עומס כבד על רוכשי הדירות עם משכנתאות. העלויות החודשיות עלו במאות ואף אלפי שקלים בחלק מהמקרים, כפי שנראה בהמשך. עם זאת, ריבית גבוהה גם מרסנת את עליית המחירים במשק, ובטווח הארוך אמורה לייצב את הכלכלה. נוטלי משכנתאות חייבים כעת לתכנן בזהירות רבה יותר את צעדיהם: לבחון תרחישים של ריבית גבוהה מתמשכת, ולהיערך בהתאם בתמהיל המשכנתא ובתקציב המשפחתי.

אינפלציה והשפעתה על מסלולי משכנתא: צמוד מדד מול קבוע לא-צמוד

האינפלציה, או שיעור עליית המחירים, היא גורם מכריע עבור חלק גדול ממסלולי המשכנתא בישראל. בייחוד, מסלולים צמודי מדד (צמודים למדד המחירים לצרכן) מושפעים ישירות מהאינפלציה: כאשר המדד עולה, יתרת הקרן של המשכנתא גדלה באותו שיעור, מה שמוביל לעלייה בהחזר החודשי. לעומת זאת, במסלולים לא-צמודים (נומינליים), הסכום הנקוב של הקרן והתשלום החודשי נשארים קבועים, אך ערכם הריאלי (בהתחשב באינפלציה) נשחק לאורך הזמן.

תמונת האינפלציה העדכנית בישראל

לאחר תקופה ארוכה של אינפלציה מתונה (כ-0%–2% בשנה), בשנת 2022 החלה עליית מחירים מורגשת: האינפלציה השנתית הגיעה לשיא של 5.4% בינואר 2023. הגורמים לכך מגוונים – משברים בשרשראות האספקה העולמיות בעידן הקורונה, התייקרות אנרגיה ומזון בעולם, עלייה חדה בביקושים לאחר הסגרים, ובישראל גם עודף ביקוש מקומי בשוק הדיור. הממשלה הציבה יעד אינפלציה של 1%-3%, אך ב-2022–2023 המציאות חרגה מכך. בתחילת 2024 נרשמה התמתנות מסוימת (3.2% אינפלציה ב-2024), אך בתחילת 2025 שוב הופתעו השווקים מעלייה: באפריל 2025 האינפלציה השנתית עלתה ל-3.6% (נתון רשמי של הלמ"ס) – מעבר לתחזיות. גורמי הממשל ייחסו זאת בחלקו להשפעות המלחמה (שיבושי אספקה ועלויות ביטחון), לצד גורמי ביקוש מקומיים.

כיצד האינפלציה משפיעה על המשכנתאות? ברמה המקרו, אינפלציה גבוהה שוחקת את שכרם והכנסתם הפנויה של משקי הבית, וכך מקשה עליהם לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים ממילא. מחקר של בנק ישראל מצא שלמשקי בית עם חשיפה גבוהה למסלולי ריבית משתנה (כמו פריים וצמוד מדד) הייתה ירידה גדולה יותר בצריכה הפרטית בשנים 2022–2023 – עדות ללחץ הכלכלי שנוצר עקב עליית ההחזרים. כלומר, משפחות שנוטלות משכנתא עם רכיב משתנה גדול נאלצות "להדק את החגורה" כשהריבית או המדד עולים, ולצמצם בהוצאות אחרות.

ברמת המיקרו (הלוואה בודדת), ההשפעה של האינפלציה תלויה בסוג המסלול:

• משכנתא בריבית קבועה (לא צמודה למדד): התשלום החודשי נקבע מראש ואינו משתנה לאורך חיי ההלוואה, ללא תלות בשינויים במדד המחירים. לכן, אינפלציה אינה מגדילה את ההחזרים הנומינליים. למעשה, אינפלציה שוחקת את ערך התשלומים – מה שטוב ללווה (משלם שקל עתידי שערכו פחות). למשל, אם ההחזר 5,000 ש"ח לחודש, אינפלציה של 3% בשנה תגרום לכך שיכולות הקנייה של 5,000 ש"ח ילכו ויפחתו מדי שנה, וכך "קל יותר" לשלם אותם במונחים ריאליים. מצד שני, כדי שהבנק יגן על עצמו משחיקת הערך, הריבית ההתחלתית במסלול קבוע לא-צמוד גבוהה יותר מבמסלול צמוד. כפי שציינו, נכון ל-2025 הריבית הקבועה הממוצעת כ-5% לעומת ~3.5% בלבד במסלול צמוד.

• משכנתא צמודת מדד (ריבית קבועה או משתנה בתוספת הצמדה למדד): כאן הריבית הנקובה נמוכה יותר, אך הקרן אינה קבועה במספרה. בכל חודש מתעדכן סכום הקרן לפי שינוי מדד המחירים. המשמעות: כשהמדד עולה – היתרה מטפסת, ואם המדד שלילי (דפלציה נדירה) – היתרה יורדת מעט. ההחזר החודשי מחושב כאחוז מהקרן המעודכנת, ולכן אינפלציה גורמת להגדלת התשלום. אומנם בתחילת ההלוואה ההחזר נמוך (בגלל הריבית הנמוכה), אך לאורך הזמן הוא יכול לגדול משמעותית. כך, הלוואה צמודה היא כמו "הלוואה בריבית משתנה" מנקודת מבטו של הלווה, כי בפועל העלות תלויה בהתפתחות האינפלציה.

בפועל, רבים נוהגים לקחת שילוב מסלולים. עד סוף העשור הקודם היה מקובל לקחת נתח משמעותי (לעיתים מעל 50%) במסלול צמוד מדד, מתוך הנחה שהאינפלציה תישאר מתונה. אלא שהפתאומיות בעליית המדד ב-2022–2023 הפתיעה לווים רבים: המשכנתאות צמודות המדד התייקרו משמעותית. כתוצאה, בשלוש השנים האחרונות חלה ירידה בשיעור הרכיב הצמוד במדף המשכנתא הממוצעת שנוטל הציבור – לווים חדשים מעדיפים כעת לצמצם סיכון אינפלציה, אפילו במחיר של ריבית נומינלית גבוהה יותר במסלול הלא-צמוד.

ועדיין, חלק ניכר מההלוואות הקיימות כן צמודות למדד, וההשפעה עליהן דרמטית. למשל: אינפלציה מצטברת של כ-11.7% בשלוש השנים האחרונות (2020–2023) הובילה לכך שלהלוואה צמודת-מדד של 270 אלף ש"ח שנלקחה לפני 3 שנים, התווספו כ-149 ש"ח להחזר החודשי. עבור רבים, העלייה המשותפת של המדד והריבית יוצרת מצב מתסכל שבו אף ששילמו כבר מספר שנים, יתרת הקרן שלהם כמעט לא קטנה – יש אף לווים שגילו כי כעבור זמן הם חייבים יותר כסף ממה שלקחו במקור. כפי שתיארה יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, נופר יעקובי: "הרבה מאוד לווים נשארים עם משכנתא כמעט באותו היקף שהיה כאשר נטלו אותה – ולפעמים אפילו מגלים שהם חייבים יותר". מצב כזה, בו ההלוואה "תופחת" על אף התשלומים, עלול לערער את היציבות הפיננסית של המשפחה. לא מפתיע שבמציאות כזו מדווחים הבנקים על גידול במקרים של פיגורים בתשלומי משכנתא.

מהדוגמה לעיל נלמד גם על חשיבות משך חיי ההלוואה: כשההלוואה קרובה לסיומה, כל תוספת למדד מתפרסת על מעט תשלומים שנותרו ולכן מגדילה מאוד כל תשלום. ואכן, לווים שהיו לקראת סיום המשכנתא ספגו "קפיצה" חודשית חדה יותר בזמן עליית המדד. מנגד, לווה בתחילת 30 שנות המשכנתא יראה עלייה חודשית מתונה יחסית לכל עליית מדד, כי יש עוד עשרות שנים לפרוס עליהן את התוספת.

המחשה כמותית: השוואת החזר חודשי במסלול צמוד לעומת לא-צמוד

כדי להבין טוב יותר את השפעת האינפלציה, נבחן תרחיש השוואתי במספרים. נניח הלוואת משכנתא של 1,000,000 ש"ח ל-20 שנה בשני תמהילים אפשריים:

• מסלול א': ריבית קבועה לא-צמודה בשיעור 5% (נומינלי).

• מסלול ב': ריבית קבועה צמודת מדד בשיעור 3.5% + הצמדה למדד (כלומר 3.5% ריבית בסיס, כאשר הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן).

בהתאם לנתוני השוק, ריבית 5% משקפת בערך את הריבית הקבועה הלא-צמודה כיום, וריבית 3.5% היא ריבית בסיס נפוצה במסלול צמוד (כדי להתחרות בריבית הלא-צמודה הגבוהה יותר).

כעת נבדוק את גובה ההחזר החודשי בתחילת ההלוואה ולאחר 5 שנים, תחת שני תרחישי אינפלציה:

1. אינפלציה שנתית מתונה, 2% (מרכז היעד).

2. אינפלציה שנתית גבוהה, 5% (כמו הרמה שחווינו בסוף 2022 ותחילת 2023).

תחילת ההלוואה (שנה 0): במסלול א' (5% קבוע, לא צמוד) ההחזר החודשי ההתחלתי הוא ~6,600 ₪. במסלול ב' (3.5% + מדד) ההחזר ההתחלתי 5,800 ₪ – נמוך בכ800 ש"ח, משום שהלווה מתחייב כרגע על ריבית נמוכה יותר (3.5% בלבד). הפער הזה הוא מה שמושך לווים רבים לבחור במסלול צמוד מדד בתחילה.

אחרי 5 שנים: במסלול א' ההחזר נותר ~6,600 ₪ (לא השתנה, כי הריבית קבועה והמסלול לא צמוד). במסלול ב', לעומת זאת, ההחזר עלה עקב הצמדת המדד:

• בתרחיש אינפלציה 2% לשנה: ההחזר החודשי גדל מכ-5,800 לכ-6,400 ₪. מדובר בזינוק של כ-10% בסכום התשלום הנומינלי עקב הצמדת המדד (כ-5 שנים × 2% בשנה). כעת ההחזר במסלול הצמוד דומה כמעט למסלול הלא-צמוד.

• בתרחיש אינפלציה 5% לשנה: ההחזר החודשי קפץ מכ-5,800 לכ-7,400 ₪ (!) – תוספת של כ-1,600 ש"ח בחודש. זוהי עלייה של כ-27% תוך 5 שנים, שמשמעותה שהמסלול הצמוד הפך ליקר משמעותית מהמסלול הקבוע (פער של ~800 ₪ יותר לחודש בשנה החמישית).

ניתן להתרשם מההשוואה גם בצורה גרפית:

 תרשים 2: גידול בהחזר החודשי במסלול קבוע לא-צמוד (קו ירוק) לעומת מסלול צמוד-מדד (כחול ואדום) לאורך 5 שנים ראשונות. הקו הירוק שטוח – המחשה שלווים במסלול ריבית קבועה (5% נומינלי, לא צמוד) משלמים כ-6,600 ₪ לחודש לכל אורך התקופה, ללא שינוי. הקו הכחול מייצג משכנתא צמודת מדד עם אינפלציה מתונה (2% שנתי): התשלום עולה בהדרגה לכ-6,400 ₪ אחרי 60 חודשים. הקו האדום מייצג משכנתא צמודה עם אינפלציה גבוהה (5% שנתי): התשלום מטפס חדות ומגיע לכ-7,400 ₪ אחרי 5 שנים. ברור שככל שהאינפלציה גבוהה יותר, יתרון ההחזר הנמוך בהתחלה של המסלול הצמוד נמחק והופך לחיסרון.

תרשים 2 מדגים את ה"טלטלה" שעברו לווים במסלולים צמודי מדד בשנים האחרונות. במקור, ההחזר הנמוך בתחילת המסלול הצמוד נראה אטרקטיבי, אך עלייה חדה במדד המחירים הפכה את הקערה על פיה: מסלול זה נהיה יקר יותר ממסלול לא-צמוד תוך כמה שנים. זו גם הסיבה שיותר לווים חדשים כיום בוחרים להגביל את חלקו של המסלול הצמוד בתמהיל שלהם, לטובת מסלולים לא-צמודים או פריים (בריבית משתנה לא צמודה).

פרספקטיבה היסטורית: חשוב להזכיר שבהיסטוריה של ישראל היו תקופות של אינפלציה תלת-ספרתית (שנות ה-80), בהן כל המשכנתאות היו צמודות מדד מכוח החוק (אחרת, האינפלציה הייתה שוחקת לחלוטין את ערך ההלוואה עבור הבנק). כיום אנו רחוקים מאוד מתרחיש כזה, והאינפלציה השנתית היא חד-ספרתית נמוכה. עם זאת, גם אינפלציה סביב 4%-5% יוצרת אתגרים ממשיים ללווים, כפי שראינו. בנק ישראל ומשרד האוצר נוקטים צעדים לריסון האינפלציה – מהרמת הריבית ועד התערבות במחירי הדיור – אך הלווים עצמם צריכים להיות מודעים לסיכון ולנהל אותו.

מה יכולים הלווים לעשות? ראשית, להבין לעומק את המשמעויות: משכנתא צמודת מדד עלולה "להפתיע" בהחזרים עולים. שנית, ניתן לאמץ אסטרטגיות לצמצום החשיפה לאינפלציה: למשל, להפחית את חלק המסלול הצמוד בתמהיל (יש אף רגולציה כיום המגבילה את סך הרכיב המשתנה ל-2/3 מההלוואה כדי להגן על הלווים). כמו כן, כפי שמציעים יועצי משכנתאות, אפשר לשקול קיצור תקופת ההלוואה במסלול הצמוד אם אפשר, כך שפחות שנים יהיו נתונות לסיכון האינפלציה. אסטרטגיה נוספת היא להשתמש בתקופות של מדד נמוך כדי לבצע מיחזור – לנעול ריבית במסלול לא-צמוד לפני שהמדד שוב יאיץ. נרחיב על כך בהמלצות בהמשך.

גישות שונות לבניית תמהיל המשכנתא (זוג צעיר, משקיע, ותושב חוץ)

אין משכנתא אחת שמתאימה לכולם. תמהיל אופטימלי עבור לווה מסוים עשוי להיות בלתי מתאים לאחר. שלושת פרופילי הלווים הנפוצים – זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה, משקיעי נדל"ן, ותושבי חוץ – נבדלים זה מזה במטרות, בהון העצמי, ביכולת ההחזר ובסיכון שהם יכולים (ורוצים) לשאת. נבחן את המאפיינים והגישות המומלצות לכל אחד:

זוג צעיר בתחילת הדרך

פרופיל ומטרות: זוגות צעירים רוכשים בדרך כלל את דירתם הראשונה עם הון עצמי מוגבל יחסית, הכנסות שצפויות לגדול בעתיד (קריירה מתפתחת), ולעיתים קרובות עם תכניות להרחיב משפחה בהמשך. עבורם, המשכנתא היא אמצעי לממש חלום קניית דירה, אך גם התחייבות ארוכת שנים שצריכה להתאים לתקציב המשפחתי.

אתגרים: האתגר המרכזי הוא לעמוד בהחזר החודשי בהווה בלי "לחנוק" את יוקר המחיה, ובמקביל להיערך לכך שההחזר עלול לגדול. זוג צעיר בדרך כלל לא ירצה לקחת סיכונים גדולים מדי; עלייה חדה בתשלום החודשי עלולה לערער את התקציב המשפחתי שאין בו עדיין הרבה מרווח. בנוסף, לזוגות בתחילת הדרך לרוב אין חסכונות גדולים לשמש "רשת ביטחון" במקרה חירום.

גישת תמהיל מומלצת: לרוב מומלץ להעדיף רכיב משמעותי של ריבית קבועה לא-צמודה כדי להבטיח יציבות. מסלול "קל"צ" (קבועה לא צמודה) נותן ביטחון שהתשלום לא יעלה נומינלית, מה שמקל על תכנון כלכלת המשפחה. לצד זאת, ניתן לשלב חלק בריבית פריים/משתנה לא-צמודה, כי לזוג צעיר אופק זמן ארוך ואפשרות לבצע מיחזור אם הריבית תרד בעתיד. מסלול צמוד-מדד אפשרי בחלק קטן, אם הוא דרוש כדי להוריד מעט את ההחזר בהתחלה – אך יש להיות מודעים לסיכון שבו. למעשה, חלק מיועצי המשכנתאות ממליצים כיום לזוגות צעירים להימנע לחלוטין ממסלולי מדד בתקופה של אינפלציה גבוהה, או לכל הפחות להגבילם לכ-20% ומטה מהתמהיל הכולל. כפי שציין יועץ משכנתאות לירן סלע: "מסלולי המשכנתא הצמודים מפתים מאוד... אבל אם לנוטל המשכנתא יש כמה שקלים מיותרים, עדיף שישקיע אותם היום במסלולים הלא-צמודים – שבהם הריבית אמנם גבוהה יותר, אבל ידועה". אמירה זו מכוונת בדיוק לזוגות צעירים: עדיף לשלם עוד קצת עכשיו כדי לישון בשקט בהמשך, אם התקציב מאפשר.

נקודות נוספות לזוגות צעירים:

• לתכנן כרית ביטחון במסגרת ההחזר: לא למתוח את ההחזר החודשי למקסימום היכולת, אלא להשאיר מרווח 10%-20% לפחות (לטובת חיסכון חודשי או הוצאות בלתי צפויות). כך, אם וכאשר הריבית תעלה, עדיין ניתן יהיה לשלם ללא בעיה.

• לחשוב על שינויים עתידיים: הרחבת משפחה עשויה להביא לירידה זמנית בהכנסה (חופשות לידה) ולהוצאות חדשות. יש לשקלל זאת כשבודקים את יכולת ההחזר.

• לשקול לקחת חלק מההלוואה לתקופה קצרה יותר אם ניתן (למשל הלוואה משלימה ל-10–15 שנה במקום הכול ל-30 שנה). קיצור התקופה מגדיל את ההחזר כעת, אך מצמצם מאוד את סך הריבית שישולמו ואת החשיפה לשינויים עתידיים.

דוגמה מהשטח (מבוסס ניסיון אבנר גולני): זוג צעיר מתל אביב, בשנות ה-30 המוקדמות, רכש דירה ראשונה ב-2021 עם משכנתא של 1.2 מיליון ₪. בתחילה, בהמלצת הבנק, התמהיל שלהם היה 50% פריים (משתנה לא-צמודה), 25% קבועה צמודה, 25% קבועה לא-צמודה. ההחזר עמד על ~4,500 ₪, נוח להכנסתם דאז. אלא שעד 2023 עלה ההחזר לכ-6,200 ₪ (עליית פריים וצמוד מדד), בדיוק כשנולד ילדם הראשון והכנסתם הזמינה ירדה. בני הזוג פנו לייעוץ ומיחזרו את המשכנתא: הם עברו לתמהיל שמרני יותר (50% קבוע לא-צמוד, 25% פריים, 25% משתנה כל 5 לא-צמודה), אומנם בריבית גבוהה יותר, אך ההחזר התייצב סביב 5,500 ₪ ונתן להם ודאות. המקרה מלמד שזוגות צעירים צריכים לחשוב צעד אחד קדימה: עדיף תמהיל יציב מלכתחילה, מאשר התמודדות עם זינוק בתשלומים בתקופה רגישה.

משקיע נדל"ן (רוכש דירה להשקעה)

פרופיל ומטרות: משקיע נדל"ן רוכש נכס (או מספר נכסים) לא למגורים לעצמו אלא כהשקעה פיננסית – להפקת תשואה משכר דירה ועליית ערך הנכס. לרוב מדובר באדם עם הון עצמי גבוה יותר, ייתכן שבבעלותו כבר דירה אחרת, שמחפש למנף את כספו. משקיעים מתמקדים לעיתים קרובות במינוף: לקחת משכנתא שתכוסה ע"י שכר הדירה, כך שההשקעה "תממן את עצמה". רבים מהם גם נהנים מהטבות מס על ריבית משכנתא להשקעה (ניתן לקזז את הוצאות המימון כנגד הכנסות משכר דירה, בכפוף לחוק).

אתגרים: משקיעים ניצבים מול סיכונים עסקיים: ריבית גבוהה מקטינה את המרווח בין שכר הדירה לתשלום המשכנתא; מחירי הנכסים יכולים לרדת בטווח הקצר; ואי-ודאות כלכלית (כגון מלחמה או מיתון) עלולה לפגוע הן בערך הנכס והן ביכולת למצוא שוכרים. בנוסף, בנקים נוטים לדרוש מהמשקיעים הון עצמי גדול יותר (לרוב 50% משווי הנכס, לעומת 25%–30% לרוכשי דירה ראשונה) וריבית גבוהה מעט יותר, משום שהם רואים בהלוואות אלו סיכון גבוה יותר (החזר המשכנתא תלוי בהכנסות שכ"ד, שעלולות להיפגע).

גישת תמהיל מומלצת: משקיע מתוחכם עשוי לנקוט גישה שונה מזו של זוג צעיר. לעיתים הוא יטה לקחת יותר מסלולים משתנים וצמודים מתוך אמונה שיוכל לעמוד בכך (בזכות שכ"ד ודמיוניים להורדת ריבית עתידית). למשל, משקיעים רבים בוחרים מסלול פריים גדול ככל הניתן (2/3 מההלוואה, המקסימום המותר), כי הפריים גמיש וניתן לפרוע ללא קנסות, וכן כי בפריים אין הצמדה למדד (הם מגנים עצמם מאינפלציה). חלקם ישלבו גם מסלול בלון/גרייס – כלומר לשלם ריבית בלבד במשך תקופה מסוימת (לדוגמה, עד מכירת הנכס). במקרה של אינפלציה, חוב שנשאר קבוע נומינלית בעצם נשחק ריאלית – וזה דווקא לטובת הלווה המשקיע. לכן, משקיעים מוכנים לעיתים לקחת ריבית קבועה צמודה למדד ביודעם שאם תהיה אינפלציה גבוהה, הנכס שלהם כנראה גם יעלה בערכו (כך שההצמדה מתקזזת חלקית עם עליית שווי הנכס).

עם זאת, ריבית 2023–2025 הגבוהה אילצה משקיעים רבים לחשב מסלול מחדש. משקיע שרכש דירה ב-2021 בהנחת ריבית 1% ופריים 0.1% הופתע לגלות ב-2023 שהריבית קפצה פי 4 ויותר, ושכר הדירה ממש לא הדביק את הקצב (בכמה ערים התשואה השוטפת הפכה לשלילית). לכן, גם משקיעים היום מפזרים סיכונים: חלקם נוטים עכשיו דווקא לנעול ריביות מחשש שימשיכו לעלות, אחרים פורעים חלק מהחוב כדי להקטין מינוף. אסטרטגיה נפוצה: לקחת משכנתא קצרה יותר (נניח 15 שנה במקום 25–30) – ההחזר החודשי גבוה יותר, אבל המשקיע מסיים לשלם מהר ומקטין סיכון. יתרה מזו, למשקיעים מנוסים יש לעיתים תיק נכסים מגוון, והם רואים במשכנתא נדבך אחד בפורטפוליו: אם הריבית עלתה מאוד, אולי עדיף לכסות חוב (למשל למכור נכס עם תשואה נמוכה ולהחזיר משכנתא יקרה).

נקודות עבור משקיעים:

• חישוב תשואה "על הנייר" מול בפועל: יש לכלול בהוצאות את מלוא עלות המימון והמסים, ולראות אם עדיין ההשקעה כדאית. בתקופות ריבית גבהה, יתכן ששכר הדירה אפילו לא מכסה את הריבית – המשקיע בעצם "מסבסד" את הנכס בתקווה לעליית ערך עתידית.

• נזילות ותרחישי קיצון: משקיע צריך תוכנית גיבוי למקרה שהדירה עומדת ריקה חודשים מספר, או אם יהיה צורך בשיפוץ יקר. מומלץ לשמור נזילות או קו אשראי זמין ולא לבנות על תזרים שוטף יציב בלבד.

• רגולציה ומיסוי: יש לעקוב אחרי שינויי חקיקה (מס רכישה, הגבלות על משקיעים, שינוי אפשרי במדיניות הפחתת מס על ריבית וכו'). לדוגמה, Moody’s ו-S&P התריעו לאחרונה שהמשך עליית עלויות המימון והגבלות רגולטוריות על הבנקים עשויים להקשות במיוחד על שוק הנדל"ן להשקעה בישראל.

דוגמה מהשטח: משקיע שרכש ב-2022 דירת 4 חדרים בחיפה ב-2 מיליון ש"ח, עם 50% משכנתא. הוא בנה על שכר דירה 4,500 ₪ ומימן 1 מיליון ₪ בריבית פריים + מסלול צמוד. בתחילה ההחזר עמד על ~3,800 ₪, נמוך מהשכ"ד. אולם עד תחילת 2024 ההחזר טיפס לכ-5,200 ₪ (עליית פריים והמדד), בעוד שכר הדירה עלה רק ל-4,700 ₪. כלומר, הנכס עבר לתשואה חודשית שלילית. המשקיע פתר זאת זמנית באמצעות חסכונות, אך לטווח ארוך החליט למכור את הדירה כשהבין שהתשואה נטו נמוכה מהאלטרנטיבות. מקרה זה ממחיש שמשקיעים חייבים להכין תכנית לעליית ריבית – ולא להסתמך רק על תרחישי "חלב ודבש". משקיע סבלני ועתיר הון אולי יוכל לספוג הפסד זמני ולהמתין לירידת ריבית עתידית, אבל לא לכולם זה מתאים.

תושב חוץ הרוכש נכס בישראל

פרופיל ומטרות: תושבי חוץ (ישראלים שחיים ועובדים מחוץ לישראל, או זרים לחלוטין) רוכשים נכסים בישראל מסיבות מגוונות – החל מרצון לשמור על קשר מולדת/משפחה, דרך השקעה פיננסית ועד תוכנית לעבור ארצה בעתיד. לרוב, תושב חוץ רוכש דירה שנייה (או שלישית) בארץ, כשברשותו נכסים והכנסות במדינת מושבו.

אתגרים ייחודיים: תושב חוץ לרוב לא בקיא בכל רזי שוק המשכנתאות הישראלי, הרגולציה והבנקים, מה שעלול להציבו בעמדת נחיתות. הבנקים בישראל רואים בלווים תושבי חוץ סיכון מעט גבוה יותר (קשה יותר לגבות חוב מאדם שאינו בארץ), ולכן עשויים לדרוש להם הון עצמי גדול יותר או ריבית גבוהה יותר. בנוסף, תושב חוץ חשוף לסיכון מטבע: אם הכנסתו היא בדולר או אירו, אך המשכנתא צמודה לשקל, שינויי שער עלולים להשפיע (למשל, ייסוף השקל ייקר עבורו את ההחזרים במונחי מטבע המקור). קיים אמנם מוצר של משכנתא במט"ח, אבל הוא פחות נפוץ ויכול להיות תנודתי מאוד (אם ריבית הליבור/יוריבור משתנה, וכו').

גישת תמהיל מומלצת: תושב חוץ לרוב יעדיף פשטות ויציבות על פני תחכום פיננסי. משום שהוא פחות מעורה בנעשה בישראל ביום-יום, עדיף לו להרכיב משכנתא שקלית בריבית קבועה או פריים (תלוי בנסיבות), ולהימנע ממסלולים מורכבים שדורשים "השגחה". במילים אחרות, ייתכן שיהיה מוכן לשלם מעט יותר בריבית ובלבד שלא יקבל הפתעות לא נעימות. לעיתים תושב חוץ פשוט יקבל את מה שהבנק מציע ולא יתמקח רבות – כאן חשיבות יועץ מקומי גדולה, כדי לוודא שמקבל תנאים הוגנים. כמו כן, אם יש לו אפשרות לשלם חלק ניכר מהנכס במזומן, ייתכן שיטול משכנתא קטנה וקצרת טווח לצורך גמישות, ולא ימנף עד המקסימום (בניגוד למשקיע ישראלי שיעדיף מינוף גבוה). מבחינת מסלולים: סביר להניח שתושב חוץ יעדיף להימנע ממסלול צמוד מדד – גם כי הוא אולי לא מכיר דיו את המשמעויות, וגם כי לעיתים הם מעדיפים "לדעת בדיוק כמה לשלם" כדי לתכנן במטבע שלהם.

נקודות שכדאי לתושבי חוץ לקחת בחשבון:

• מיסוי וחוקים: על תושב חוץ חלים מיסים כמו מס רכישה מוגדל. אין הטבות מס במשכנתא אם הדירה לא מושכרת (ואם מושכרת, אזי ההכנסה חייבת מס כמו לכל משכיר). יש לשקול את מכלול העלויות הללו יחד עם המשכנתא.

• פתיחת חשבון בנק בישראל: לרוב תנאי למתן משכנתא הוא ניהול חשבון בארץ. הדבר דורש בירוקרטיה וזמן, חשוב להתחיל מוקדם.

• ניהול מרחוק: יש לקחת משכנתא שניתן לנהל בקלות מרחוק – בנק שנותן שירות אונליין, אפשרות לחתימה דיגיטלית או ייפוי כוח לנציג בישראל. אם צריך כל שינוי או שירות, שלא ייאלץ לטוס במיוחד.

• שינויי מטבע: אם למשל התושב מתכנן אולי להמיר בעתיד את ההלוואה למטבע אחר, או לפרוע מוקדם בסכום מט"ח – יש לבחור מראש מסלול ללא קנסות פירעון משמעותיים (למשל, להמעיט במסלול קבועה צמודה כדי שלא יהיה קנס היוון גבוה).

דוגמה מהשטח: דניאל, ישראלי המתגורר בעמק הסיליקון, החליט ב-2022 לקנות דירת נופש בהרצליה בכ-3 מיליון ש"ח, עם משכנתא של 1.5 מיליון ש"ח. הוא הרוויח בדולרים והבנק אישר לו משכנתא אבל בריבית מעט גבוהה מהרגיל (הוסיפו 0.5% "פרמיית תושב חוץ"). דניאל, שלא היה מעודכן, בחר בטעות 50% מההלוואה במסלול צמוד מדד. כשהאינפלציה זינקה והריבית עלתה, גילה אחרי שנה שההחזר שלו קפץ מכ-7,000 ל-8,500 ש"ח – הפתעה לא נעימה. בנוסף, ירידת שער הדולר מול השקל גרמה לכך שהוא היה צריך להמיר יותר דולרים בכל חודש לתשלום. הוא התייעץ עם יועץ בארץ, שהמליץ לו למחזר למסלול שונה: 70% פריים ו-30% קבועה לא-צמודה. כך, ניצל את יתרון פרעון החינם של פריים (כשיגיע זמן שימכור מניות ויכסה חלק), ונפטר מהחשיפה למדד. המסקנה היא שתושב חוץ חייב תכנון מדוקדק, ועדיף שייעשה בידי מומחה מקומי שמבין את הצרכים וההקשר.

שאלות שכל לווה צריך לשאול את עצמו

לקראת סיום הניתוח, ריכזנו כמה שאלות מנחות שכל אדם הנוטל משכנתא – בכל פרופיל – צריך לשאול את עצמו. שאלות אלו יעזרו לכם לוודא שלא התעלמתם מהיבט חשוב כלשהו, ושתמהיל ההלוואה מתאים לכם היום ובעתיד.

• מה שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה שלי, והאם אוכל לעמוד בו גם בתרחיש של עלייה? כלל אצבע: ההחזר לא יעלה על ~25%-30% מההכנסה נטו המשפחתית, וגם זה בהנחה שיש יציבות תעסוקתית. בדקו עצמכם: אם הריבית תעלה בעוד 1% או המדד בעוד 2% – בכמה יגדל התשלום שלי, והאם אצליח לעמוד בכך? (ניתן להיעזר במחשבונים כדי לדמות זאת).

• האם התמהיל מגוון ומפזר סיכונים, או שכל הביצים בסל אחד? למשל, אם לקחתם 100% פריים – אתם תלויים לחלוטין בהחלטות בנק ישראל. אם לקחתם 100% קבועה לא-צמודה – אתם עלולים לשלם ריבית גבוהה מאוד גם אם בעוד שנתיים הריבית תיפול. תמהיל טוב לרוב משלב מסלולים וכך מפזר סיכון: חלק צמוד וחלק לא, חלק קבוע וחלק משתנה, וכו'.

• מה האופק שלי לגבי הנכס וההלוואה? האם זו דירת "החלומות" שאגור בה 20 שנה, או נכס זמני לכמה שנים? אם אתם צופים למחזר או למכור את הנכס לאחר כמה שנים, אולי עדיף לקחת חלק בריבית משתנה שתוכלו לפרוע ללא קנס. אם זה נכס לטווח ארוך, אולי שווה לנעול ריבית כעת (אם אתם חוששים מעליות נוספות).

• האם ניצלתי הטבות וזכויות אפשריות? למשל, זכאות למשכנתא ממשרד הבינוי (בסכום קטן אך בריבית מסובסדת), או ניצול אופציה לגרייס (דחיית תשלומים) בתקופה יקרה, או הטבות ליוצאי כוחות הביטחון/מגזרים אחרים שהבנקים מציעים. ודאו שאתם מודעים למה שמגיע לכם.

• האם יש לי יועץ בלתי תלוי בתמונה? הבנק מציע תמהיל – אבל הוא גורם מעוניין. לפעמים כדאי להשקיע ביועץ משכנתאות פרטי, או לפחות לקבל חוות דעת שנייה, במיוחד אם ההלוואה מורכבת או גדולה. יועץ מיומן יכול לגלות אם ההצעה של הבנק באמת תואמת את צרכיכם, או שיש מסלול נשכח שיכול לחסוך לכם כסף.

• מה הסיכונים הלא-פיננסיים שאני צופה? למשל, אם מקום העבודה לא יציב – אולי רצוי תמהיל שנותן גמישות (כמו אפשרות גרייס או חלק במסלול שניתן לדחות תשלומים). אם אתם מתקרבים לפנסיה – קחו בחשבון ירידה אפשרית בהכנסות בעתיד ושקלו החזר גבוה יותר עכשיו כדי להגיע לגיל פרישה עם חוב קטן.

שאלות אלו – ורבות נוספות – הן חלק מתהליך ניהול הסיכונים האישי שלכם. מטרתן לגרום לכם לחשוב קדימה, "מה אם...?". משכנתא היא מרתון, לא ספרינט, ולכן התכנון צריך להתחשב לא רק במצב הנוכחי אלא גם בתחנות האפשריות שבדרך.

כלים פרקטיים לקבלת החלטות מושכלת

מעבר לשאלות, יש כיום שפע כלי עזר טכנולוגיים ומידע שיכולים לעזור בקבלת החלטות לגבי משכנתא:

• מחשבוני משכנתא והשוואת הצעות: באתרים רבים (כולל בנק ישראל, איגוד הבנקים, אתרי יועצים פיננסיים) יש מחשבונים שמאפשרים להזין סכום, תקופה וריבית ולקבל את ההחזר החודשי, הפירעון הכולל ועוד. השתמשו בהם כדי להבין את סדרי הגודל. כמו כן, "קו המשווה" של בנק ישראל מאפשר להשוות ריביות בין הבנקים – כלי מצוין כדי לוודא שהבנק לא מציע לכם ריבית גבוהה משמעותית מהממוצע בשוק.

• דו"חות ותחזיות רשמיות: בנק ישראל מפרסם מדי רבעון תחזית מקרו-כלכלית הכוללת צפי לריבית ולאינפלציה. גם חברות דירוג כמו Moody’s ו-S&P מוציאות סקירות על ישראל (למשל Moody’s צופה צמיחה והתמתנות אינפלציה ב-2025 אך מזהירה מסיכונים סביבתיים). קריאת תקצירי דו"חות כאלה יכולה לתת כיוון לגבי העתיד – למשל, אם כולם צופים ירידת ריבית, אולי לא כדאי לנעול כעת ריבית ל-30 שנה אלא לשקול מסלול משתנה עם מיחזור עתידי.

• התייעצות עם מספר גורמים: מומלץ לדבר עם לפחות שני בנקים שונים ועם יועץ משכנתאות פרטי. לכל אחד עשויים להיות כלים וחישובים מעט שונים. אל תחששו "להעמיס" שאלות – זו זכותכם כלקוחות להבין כל פרט. למשל, בקשו מכל גורם לדמות לכם תרחיש קיצון: "מה יקרה להחזר אם ריבית בנק ישראל תגיע ל-6%?" – ותראו מי באמת מתייחס לזה ומי ממעיט בערכו.

• פורומי ידע וקבוצות: ברשתות החברתיות יש קהילות של נוטלי משכנתאות ופורומים שבהם אנשים חולקים ניסיון, שואלים ומקבלים עצות (כמובן בזהירות הנדרשת; לא כל עצה אנונימית היא מועילה). עם זאת, זו דרך טובה ללמוד מהמקרים של אחרים, לשמוע על מלכודות נפוצות ולגלות טיפים – למשל בנק שעושה בעיות בפירעון מוקדם, או טריק להפחתת עמלת פתיחת תיק.

• מעקב שוטף אחר המדד והריבית: אם כבר יש לכם משכנתא, היו עם האצבע על הדופק. הלמ"ס מפרסמת כל 15 לחודש את עדכון מדד המחירים לצרכן; בנק ישראל מודיע על ריבית שמונה פעמים בשנה. המידע גלוי בתקשורת הכלכלית. כך תוכלו לדעת חודש בחודשו איך כנראה יושפע התשלום הבא שלכם (במסלול פריים/צמוד). ידע זה גם מאפשר לכם לפעול: למשל, אם ראיתם שהמדד שוב גבוה מהצפוי, אולי כדאי לשקול מיחזור מוקדם יותר.

• שימוש באקסל (למתקדמים): אם אתם אוהבי מספרים, תוכלו לבנות בגיליון אלקטרוני סימולציה משלכם למשכנתא. להזין נוסחאות קרן וריבית חודשיות, ולהניח תרחישי אינפלציה/ריבית לטווח ארוך. זה תרגיל מצוין להבנת הדינמיקה של הלוואה (ויש גם קבצים מוכנים באינטרנט למי שמחפש). הבנה כזו תסייע לכם גם במשא ומתן מול הבנק – תדעו בדיוק על מה מדברים ב"מונחים מקצועיים".

המלצות ברורות לפעולה ואזהרות נפוצות

לאחר שפרשנו את התמונה הרחבה, נסכם ברשימת המלצות "עשה ואל תעשה" ברורה, שתשמש כמצפן לנוטלי משכנתאות בסביבת ריבית ואינפלציה כזו. זכרו: אפילו החלטה פיננסית אחת נכונה יכולה לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

מה מומלץ לעשות:

• לגדר סיכונים בתמהיל: שלבו לפחות 30%-50% בריבית קבועה לא-צמודה, במיוחד בתקופה זו. כך תבטיחו שחלק עיקרי מהחוב "סגור" בעלות ידועה. את היתרה חלקו בין פריים/משתנה לא-צמודה ואולי מעט צמוד מדד (אם נדרש להורדת החזר התחלתי). פיזור זה יגן עליכם משינויים קיצוניים בכל פרמטר.

• לשמור על יחס החזר סביר: ודאו שההחזר החודשי ההתחלתי אינו למעלה מ-1/3 מהנטו שלכם. כך תהיו עמידים גם אם תהיה עלייה בהחזרים. אם הבנק מאשר לכם יותר ואתם מרגישים לחוצים, אל תיקחו את המקסימום. עדיף דירה קצת יותר צנועה או פריסה ארוכה יותר, מאשר עול תשלומים בלתי אפשרי.

• לתכנן קרן חירום/בלתי צפוי: הפרישו סכום חודשי קטן לקרן חירום. זה ישמע מפתיע לדבר על חיסכון במקביל למשכנתא, אבל אפילו 300-500 ש"ח בחודש שנצברים בצד יעזרו לכם להתמודד אם פתאום יש חודש של הוצאה כבדה (תיקון רכב, טיפול רפואי) ולא תגיעו לפיגור בתשלום משכנתא. מרחב נשימה פיננסי הוא חלק מהיציבות.

• למחזר בעת הצורך (בזמן הנכון): היו ערניים להזדמנויות מיחזור. אם הריבית תרד שוב בעתיד או אם מצבכם משתפר (בונוס, ירושה, קידום בעבודה) – שקלו לפרוע חלק או למחזר לתנאים טובים יותר. מיחזור הוא כלי חזק לחיסכון, אך אל תמחזרו בפזיזות – קחו יועץ שיעזור לחשב אם זה משתלם כולל כל העלויות. בתקופה של ירידת ריבית, ייתכן חיסכון ניכר.

• להתייעץ עם מקצוענים: היוועצו עם יועץ משכנתאות בלתי תלוי בעת בניית התמהיל, ובמיוחד אם הנסיבות משתנות. יועץ טוב, כמו אבנר גולני, יסייע לכם לקרוא "אותיות קטנות", להבין את הסיכונים, ולעיתים גם להשיג תנאים טובים יותר מול הבנק. פנו לייעוץ במיוחד אם אתם מרגישים חוסר ביטחון או כשמדובר בסכומים גדולים/מצב מורכב (דירה להשקעה, משכנתא במטבע זר, וכו').

ממה להיזהר (אזהרות נפוצות):

• לא להתפתות לריבית הנמוכה במסלול צמוד מדד בלי להבין את המחיר: זו אולי הטעות הנפוצה ביותר. לווים מסתכלים על ההחזר החודשי הנמוך שמסלול צמוד נותן בהתחלה, אך שוכחים ש"השטן מסתתר בפרטים": אינפלציה ממוצעת של 2%-3% יכולה מהר מאוד למחוק את היתרון ולהשאיר אתכם עם חוב גדול מהמצופה. כלל ברזל: אם בוחרים צמוד – עושים זאת בעיניים פקוחות, במינון נמוך, ורצוי לטווח קצת יותר קצר.

• לא לסמוך על "בטח נמחזר בעתיד בריבית נמוכה": אף אחד לא מבטיח שהריבית תחזור ל-1% בקרוב, או בכלל. יתכן שבעידן שלאחר הקורונה, נורמל הריבית החדש גבוה יותר. אם כלכלת המשכנתא שלכם עובדת רק בהנחה שתמחזרו עוד שנתיים בריבית נמוכה בהרבה – אתם לוקחים הימור. עדיף שהתמהיל יהיה בר קיימא בתנאי הריבית הנוכחיים, והמיחזור יבוא כבונוס אם וכאשר.

• לא להזניח ביטוחים: ביטוח חיים וביטוח נכס הם חובה עם המשכנתא – הקפידו שלא ייפרו, ושהסכומים מעודכנים. מעבר לכך, שקלו ביטוח אובדן כושר עבודה או מחלות קשות למקרה שמשהו יקרה למפרנס עיקרי (חלילה). ראינו מקרים טרגיים של משפחות שאיבדו כושר החזר בשל אירוע לא צפוי. הביטוח הוא אמנם עלות נוספת, אבל הוא רשת ביטחון קריטית.

• לא לקחת משכנתא במט"ח בלי הכנסות באותו מטבע: יש מסלולים שמציעים דולר/אירו – הם נראים אטרקטיביים כשהריבית שם נמוכה. אולם סיכון המטבע עלול לגרום לכך שתתעוררו עם חוב גדול פתאום (אם השקל נחלש, קרן המט"ח מתורגמת לשקלים בסכום גבוה יותר). זה הימור מטבע שלא כדאי לרוב הלווים לקחת, אלא אם יש לכם הכנסה קבועה באותו מטבע.

• לא להתעלם מקנסות פירעון: כשאתם בונים תמהיל, שימו לב למסלולים עם עמלת פירעון מוקדם גבוהה (למשל קבועה לא-צמודה). אם סביר שתפרעו לפני הזמן (נגיד, מוכרים את הדירה תוך 5 שנים), עדיף להפחית מסלול כזה כדי לא לשלם קנסות גבוהים. תמיד אפשר לשאול את הבנקאי: "מה הקנס המשוער אם אפרע בעוד X שנים?" ולקבל מספר. נתון זה יכול להטות את הכף בבחירת המסלול.

• לא להישאר באפלה אם קשה לכם: במידה וכבר יש לכם משכנתא ואתם מתחילים להתקשות בתשלומים עקב עליית הריבית/המדד – אל תחכו. פנו ביוזמתכם לבנק או ליועץ. הבנקים לרוב מוכנים לעזור במצבים כאלה, למשל באמצעות פריסה מחודשת (הארכת תקופה להקטנת החיוב החודשי) או מתן גרייס זמני. הרבה יותר טוב לפעול לפני שיש פיגור או החרפה, מאשר אחרי. זה גם שומר על היסטוריית אשראי תקינה שלכם.

מתי מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי? למעשה, בכל שלב שיש התלבטות משמעותית או שינוי מצב. כמה דוגמאות:

• אתם לקראת נטילת משכנתא ראשונה ואין לכם ידע קודם – יועץ יכול לחסוך טעויות התחלתיות.

• אתם שוקלים למחזר או לשנות תמהיל בעקבות שינוי ריבית/הכנסה – יועץ יעזור לחשב כדאיות.

• אתם מתמודדים עם בנק מסוים ואולי לא מקבלים אוזן קשבת – יועץ מנוסה יודע לעיתים להפנות לבנק אחר או להשתמש בהצעות מתחרות כדי לשפר עמדה.

• פרופיל מיוחד: עוסקים מורשים, בעלי חברה, מורכבות משפטית של נכס, תושב חוץ – בכל אלה יועץ יכול לנווט אתכם דרך הבירוקרטיה והאפשרויות.

• וגם כשסתם אתם רוצים שקט נפשי – לדעת שאיש מקצוע בדק ואישר שתמהיל שבחרתם הוא סביר.

בסופו של דבר, יועץ משכנתאות טוב פועל עבורכם, הלקוחות, ויכול לראות את התמונה הרחבה בזמן שאתם עשויים להיות מוצפים פרטים. זה כמו רופא פיננסי שמוודא שהמרשם מתאים למטופל.

סיכום

שוק המשכנתאות בישראל בשנת 2025 מציב בפני הלווים מציאות מאתגרת: ריבית גבוהה ואינפלציה מתמשכת יוצרות "מלקחיים" הלוחצים על ההחזרים החודשיים. ניתחנו כיצד הריבית המוניטרית זינקה לכ-4.25% לאחר עשור של ריבית אפסית, ואיך האינפלציה שעלתה מעל היעד הופכת מסלולים צמודי מדד ליקרים בהרבה משהיו. הצגנו בנתונים ובגרפים את הפערים המשמעותיים שנוצרו בין סוגי המסלולים – פערים שכל לווה חייב להבינם ולשקול אותם בעת תכנון המשכנתא שלו.

אולם המצב המורכב הזה אינו סוף פסוק – עם תכנון נכון וקבלת החלטות מושכלות, ניתן לנווט גם בתקופה כזו בבטחה יחסית. המסר העיקרי הוא הצורך בניהול סיכונים אקטיבי: לא לקבל כמובן מאליו את תנאי אתמול לעתיד, אלא לצפות קדימה. זה אומר לבנות תמהיל מאוזן, לא להגזים בסיכונים, ולהיות מוכן להגיב אם התנאים משתנים. חלק מההמלצות שלנו – כמו פיזור מסלולים, שמירת מרווח בהחזר, היערכות עם קרן חירום – נכונות תמיד, ובפרט בעידן של אי-ודאות כלכלית.

התייחסנו גם לפרופילים שונים: זוג צעיר, משקיע ותושב חוץ – והראינו שאין פתרון אחד לכולם. כל אחד צריך לתפור לעצמו "חליפת משכנתא" בהתאם למידותיו. זוגות צעירים – לכו על בטוח; משקיעים – חשבו כמו אנשי עסקים ולא להמר בלי רשת; ותושבי חוץ – פשטות ושקיפות עדיפות עבורכם.

לסיום, נחדד את חשיבות ההיוועצות במומחים. בתקופות טרופות כגון זו, ערכה של עצה מקצועית רק גדל. אל תחששו להיעזר ביועץ משכנתאות, שהוא בקי במוצרים ובמסלולים העדכניים ויודע לנווט בין הבנקים. גם פנייה לבנק ישראל או לגופים ציבוריים לקבלת מידע (יש כנסים, מוקדי ייעוץ) יכולה להועיל. משכנתא היא העסקה הפיננסית הגדולה ביותר בחיי רוב האנשים – השקיעו בה מחשבה, זמן והתייעצות כפי שהייתם עושים לכל השקעה אחרת באותו סדר גודל.

בעזרת הידע, הכלים וההמלצות שהצגנו כאן, תוכלו לגשת אל החלטות המשכנתא שלכם בביטחון רב יותר. המשימה שלנו כאנשי מקצוע היא לצייד אתכם בידע והבנה, כדי שתוכלו לחתום על המשכנתא בלב שקט מתוך ידיעה שקיבלתם החלטה מושכלת. ואם בכל זאת נשארתם עם ספקות או שאלות – זכרו שאתם לא לבד בהתמודדות הזו; פנו לייעוץ ותקבלו את הליווי הנדרש.

הערה: המידע במאמר זה הוא כללי ואינו תחליף לייעוץ פיננסי אישי. החלטות משכנתא תלויות בנתונים האישיים של כל לווה. הכותב ו/או אבנר גולני אינם נושאים באחריות כלשהי לשימוש במידע ללא ייעוץ מותאם אישית.

מקורות

1. לביב שאמי, אורי אוברמן ובנימין בנטל – "ריבית, אינפלציה ומשכנתאות בישראל", מרכז טאוב למדיניות חברתית, נייר מדיניות 10-2023 (נובמבר 2023). נתונים על עליית ריבית בנק ישראל ב-2022–2023 (מ-0.35% ל-3.25% ואז ל-4.75%) והאינפלציה שעלתה מ-2.8% (2021) ל-5.3% ביולי 2023.

2. בנק ישראל – הודעת החלטת ריבית, ינואר 2025. בנק ישראל הותיר הריבית על 4.5% בהחלטה שמינית ברצף, בציפייה לאינפלציה גבוהה בתחילת 2025 וחרף אי-ודאות כלכלית בשל המלחמה. תחזית חטיבת המחקר: ירידת הריבית ל-4.0%-4.25% ברבעון האחרון של 2025, עם התמתנות האינפלציה לכ-2.6%.

3. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – נתוני מדד המחירים לצרכן, אפריל 2025. האינפלציה השנתית עלתה באופן מפתיע ל-3.6% (מ-3.3% במרץ), מעל טווח היעד, מה שצפוי לעכב הורדות ריבית על אף ציפיות השוק.

4. The Times of Israel – כתבה מאת שרון וורובל, לאחר הורדת הדירוג של Moody’s, השלכות על הצרכנים (אוקטובר 2024). Moody’s הורידה את דירוג האשראי של ישראל ל-Baa1 בשל השלכות מלחמת 2023. צוטט שהאינפלציה (3.6% באוגוסט 2024) מעבר ליעד וצפויה להישאר גבוהה, ולכן עלויות ההלוואות (כולל משכנתאות) יישארו גבוהות לאורך זמן.

5. גלובס – כתבה מאת יואב נקש, "עומדים לסיים את המשכנתא? ההחזר שלכם יגדל משמעותית" (נובמבר 2023). דיון בקפיצה באינפלציה ובהשפעתה על מסלולים צמודי-מדד. מוסבר שכל עליית מדד של 1.1% מגדילה בקרוב ₪11,000 את הקרן לכל מיליון ש"ח צמודים, ומוסיפה "עשרות שקלים" מידית להחזר החודשי. נופר יעקובי (יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות) מצוטטת: אינפלציה מצטברת ~11.7% בשלוש שנים האחרונים העלתה ~149 ₪ לחודש להלוואה צמודה 270 אש"ח, ורבים נותרים חייבים סכום דומה או אף גבוה ממה שלקחו במקור.

6. אתר Mashkanta Guru – נתוני בנק ישראל על ריביות משכנתא (עודכן למאי 2025). ריבית משכנתא ממוצעת לא-צמודה ~5.07%, ריבית ממוצעת צמודת-מדד ~3.55%. מעודכן לתוקף ריבית החל מ-15/05/2025.

7. בנק ישראל – מחקר כלכלי: השפעת העלאות ריבית על צריכת משקי בית בעלי משכנתאות (נובמבר 2024). נמצא קשר מובהק בין חשיפה גבוהה למשכנתאות בריבית משתנה לבין צמצום הצריכה הפרטית בשנים 2022–2023. כל תוספת של 1% בחלק המשתנה גררה ירידה של ~0.05% בצריכה, מה שמשקף את הלחץ הכלכלי על משפחות עם רכיב פריים/צמוד גבוה.